Αφού προσπάθησε και απέτυχε να πουλήσει κτίρια γραφείων από το Παρίσι έως τη Φρανκφούρτη, η Amundi SA πλησιάζει τελικά σε μια σημαντική πώληση που θα συμβάλει στην άντληση μετρητών για τους επενδυτές που θέλουν να αποχωρήσουν από τα αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων της.
Η Blackstone Inc. συμφώνησε να αγοράσει εκτάσεις έναντι 250 εκατ. ευρώ έως 300 εκατ. ευρώ από τον μεγαλύτερο διαχειριστή περιουσιακών στοιχείων της Ευρώπης, σύμφωνα με πληροφορίες. Η αμερικανική επενδυτική εταιρεία στοιχηματίζει ότι ορισμένα από αυτά θα έχουν πιο κερδοφόρο μέλλον μόλις μετατραπούν σε ειδικές εγκαταστάσεις logistics.
Η συμφωνία αναδεικνύει ένα ολοένα και πιο κρίσιμο δίλημμα για τα ανοικτά αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων στην Ευρώπη, επενδυτικά οχήματα που επιβλέπουν περιουσιακά στοιχεία ύψους περίπου 166 δισεκατομμυρίων ευρώ. Σε έναν κόσμο όπου τα επαγγελματικά ακίνητα έχουν χάσει την αξία τους, ένας από τους λίγους τρόπους για να ανταποκριθούν στις εξαγορές είναι να πουλήσουν άλλα, πιο ελκυστικά περιουσιακά στοιχεία, όπως κατοικίες, αποθήκες ή ακίνητα που μπορούν να μετατραπούν σε τέτοιες χρήσεις.
Αυτό αφήνει τους διαχειριστές κεφαλαίων – και τους εναπομείναντες πελάτες τους – με μια αυξανόμενη συγκέντρωση σε συγκεκριμένα, προβληματικά τμήματα της αγοράς. Με τις εξαγορές να συνεχίζονται, ορισμένοι από αυτούς μπορεί σύντομα να μην έχουν άλλη επιλογή από το να πουλήσουν, προκαλώντας ανατιμήσεις και καθυστερώντας οποιαδήποτε εκκολαπτόμενη ανάκαμψη της αγοράς, με πιθανές επιπτώσεις για ολόκληρη την οικονομία.
Τα αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων ανοικτού τύπου στην Ευρώπη έχουν καταγράψει έξι συνεχόμενα τρίμηνα εκροών, σύμφωνα με την Morningstar Inc. Τα στοιχεία έδειξαν ότι οι επενδυτές απέσυραν περισσότερα από 12 δισ. ευρώ από τότε που η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα άρχισε να αυξάνει τα επιτόκια τον Ιούλιο του 2022, αφήνοντας το καθαρό ενεργητικό στο χαμηλότερο επίπεδο των τελευταίων πέντε ετών.
Για τα αμοιβαία κεφάλαια που επενδύουν σε μετοχές ή ομόλογα, τέτοιες εξαγορές θα ήταν επώδυνες, αλλά δεν θα δημιουργούσαν προβλήματα ρευστότητας, επειδή οι τίτλοι τιμολογούνται τακτικά σε δημόσιες αγορές και πωλούνται εύκολα. Τα αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων, αντίθετα, αγοράζουν μεγάλα περιουσιακά στοιχεία που δεν μπορούν να μεταπωληθούν γρήγορα και των οποίων η τρέχουσα αξία μπορεί να είναι δύσκολο να προσδιοριστεί μέχρι να πουληθούν ξανά, μερικές φορές με σημαντικές εκπτώσεις σε σχέση με αυτό που τους είχε αποδώσει το αμοιβαίο κεφάλαιο.
Για τα αμοιβαία κεφάλαια ανοικτού τύπου, αυτό μπορεί να καταστήσει δύσκολη την πώληση περιουσιακών στοιχείων όταν οι επενδυτές θέλουν να αποχωρήσουν, δημιουργώντας μια πιθανή αναντιστοιχία ρευστότητας.
Στη Γερμανία, πολλά ταμεία δυσκολεύονται να ξεφορτωθούν περιουσιακά στοιχεία λόγω των κανόνων που τους απαγορεύουν να πωλούν περιουσιακά στοιχεία πολύ χαμηλότερα από τη λογιστική τους αξία. Εάν το κάνουν, υποχρεούνται να επανεκτιμήσουν το χαρτοφυλάκιο ή το ακίνητο προς πώληση, γεγονός που μπορεί να προκαλέσει απότομες μεταβολές στην αξία του ταμείου.
Το κατά πόσο ακριβώς οι αξίες ενεργητικού που δημοσιεύουν τα αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων αποκλίνουν από τις πραγματικές τιμές που θα μπορούσαν να αποφέρουν τα ακίνητά τους, δεν μπορεί κανείς να το υπολογίσει με ακρίβεια. Αλλά μια ματιά στα δημόσια διαπραγματεύσιμα επενδυτικά οχήματα ακινήτων, όπου οι επενδυτές εκφράζουν καθημερινά την άποψή τους για την αγορά ακινήτων αγοράζοντας ή πουλώντας μετοχές, υποδηλώνει ότι η απόκλιση είναι σημαντική. Τα εν λόγω REITs έχουν καταγράψει μείωση περίπου 29% από τις αρχές του 2021, παρά την πρόσφατη ανάκαμψή τους. Αντίθετα, οι καθαρές αξίες ενεργητικού που δηλώνουν τα αμοιβαία κεφάλαια ανοικτού τύπου έχουν μετακινηθεί ελάχιστα.
Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα προειδοποίησε πέρυσι ότι τα προβλήματα στα αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων θα μπορούσαν να ενισχύσουν τους κινδύνους μιας κατάρρευσης της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων. Οι επιπτώσεις από την ύφεση της αγοράς, η οποία έχει ήδη «παγιδεύσει» ακίνητα από το Χονγκ Κονγκ ως την Καλιφόρνια, θα μπορούσαν να έχουν σημαντικές επιπτώσεις στην παγκόσμια οικονομία.
Τη δεκαετία του 1990, η πιστωτική επέκταση και η αύξηση του ΑΕΠ μειώθηκαν κατά 12 και 4 ποσοστιαίες μονάδες αντίστοιχα, όταν οι αξίες των επαγγελματικών ακινήτων μειώθηκαν περισσότερο από 40% σε πραγματικούς όρους, σύμφωνα με την Τράπεζα Διεθνών Διακανονισμών.
Μια οικονομετρική ανάλυση «υποδηλώνει ότι μια απότομη πτώση των τιμών CRE αυτή τη φορά θα μπορούσε να έχει παρόμοιο σημαντικό αντίκτυπο», όπως ανέφερε σε έκθεσή του το ίδρυμα που εδρεύει στη Βασιλεία. Αν και το τραπεζικό σύστημα υπήρξε ανθεκτικό μέχρι στιγμής, «τα τρωτά σημεία θα μπορούσαν να γίνουν εμφανή εάν τα ανοίγματα» για τα πάντα, από γραφεία έως καταστήματα, «υποτιμώνται και εάν οι τιμές πέσουν περισσότερο από το αναμενόμενο».
Ήδη, σχεδόν το 18% των δανείων επαγγελματικών ακινήτων στην Ευρώπη κατατάσσεται από τις τράπεζες στο στάδιο 2, πράγμα που σημαίνει ότι ο πιστωτικός κίνδυνος έχει αυξηθεί σημαντικά, σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Αρχή Τραπεζών, ενώ ο δείκτης μη εξυπηρετούμενων δανείων CRE στις γερμανικές τράπεζες εκτινάχθηκε στο 4,8% το περασμένο έτος από 2,1% τον Δεκέμβριο του 2022. Η ΕΚΤ αναμένεται να πιέσει αρκετούς γερμανικούς δανειστές να αυξήσουν τα αποθεματικά τους έναντι των αθετήσεων των δανείων ακινήτων, όπως αναφέρει το Bloomberg News.
Η συμφωνία της Amundi με την Blackstone αποτελεί μέρος ενός στοιχήματος της αμερικανικής εταιρείας ότι η ταχεία άνοδος των διαδικτυακών αγορών θα βοηθήσει στην προσέλκυση ενοικιαστών, αφού τα κτίρια αναβαθμιστούν ώστε να παρέχουν σύγχρονους χώρους αποθηκών. Τα ακίνητα, τα οποία περιλαμβάνουν επί του παρόντος γραφεία και αποθηκευτικούς χώρους, ανήκουν σε μια ομάδα αμοιβαίων κεφαλαίων της Amundi, συμπεριλαμβανομένου του εμβληματικού OPCI.
Ορισμένα από τα διεθνή αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων έχουν την έδρα τους στο Δουβλίνο, όπου η Κεντρική Τράπεζα της Ιρλανδίας περιορίζει τη χρήση μόχλευσης από τα προϊόντα στο 60%, μειώνοντας έτσι τον κίνδυνο αναγκαστικών πωλήσεων όταν οι τιμές δέχονται πίεση.
Πολλές από τις επενδύσεις των γαλλικών αμοιβαίων κεφαλαίων ακινήτων διακρατούνται μέσω συμβολαίων ασφάλισης ζωής, πράγμα που σημαίνει ότι δεν είναι πιθανό να εξαγοραστούν για αρκετά χρόνια. Αυτό παρέχει μια πηγή ρευστότητας και μετριάζει τους κινδύνους αντίδρασης από τους επενδυτές που ενδέχεται να ζητήσουν απότομη επιστροφή των μετρητών τους.
Διαβάστε ακόμη
Παρίσι 2024: Πόσα χρήματα θα κερδίσουν οι Ολυμπιονίκες
Τα διεθνή τοπόσημα και η συμβολή τους σε ΑΕΠ και κοινωνία – Η Αθηναϊκή Ριβιέρα στο επίκεντρο (pic)
«Πόλεμος» στις παραλίες: Από τη μάχη της πετσέτας στο κυνήγι της ξαπλώστρας (πίνακες)
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο ΘΕΜΑ