Το προσωπικό της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας ήταν ανήσυχο. Αφού ερεύνησαν πολλές γερμανικές και αυστριακές τράπεζες όσον αφορά τα δάνειά τους στην αυτοκρατορία των 23 δισεκατομμυρίων ευρώ του μεγιστάνα των ακινήτων Ρενέ Μπένκο, αποχώρησαν ανησυχώντας ότι οι δανειστές του θα μπορούσαν να βρίσκονται σε κίνδυνο.
Με τις αγορές επαγγελματικών ακινήτων να έχουν υποχωρήσει, η ΕΚΤ αμφισβήτησε τις εξασφαλίσεις της Signa, έναν όμιλο γνωστό για τα επιθετικά στοιχήματα και την έλλειψη διαφάνειας. Λίγους μήνες αργότερα, η αυτοκρατορία του δισεκατομμυριούχου κατέρρευσε παταγωδώς.
Η έρευνα, η οποία διεξάγεται από ειδική ομάδα περίπου 20 ρυθμιστικών αρχών, σηματοδότησε την τελευταία κλιμάκωση της εποπτικής της εκστρατείας η οποία διαρκεί περισσότερο από μισή δεκαετία.
Η ΕΚΤ δεν έχει τελειώσει ακόμη με τον έλεγχο των κινδύνων στις καταβαραθρωμένες αγορές επαγγελματικών ακινήτων.
Ανώτεροι αξιωματούχοι μελετούν τώρα νέα μέτρα για να διασφαλίσουν ότι οι εκτεθειμένες στα ευάλωτα τμήματα της κατηγορίας περιουσιακών στοιχείων τράπεζες μπορούν να διαχειριστούν τις επιπτώσεις της κρίσης.
Με τις εταιρείες του Μπένκο να καταρρέουν οι αξιωματούχοι της ΕΚΤ υποστηρίζουν ότι η προληπτική τους προσέγγιση ήταν προφητική. Ενώ δανειστές όπως η Helaba και η Raiffeisen Bank International AG εξετάζουν πιθανές ζημίες από τα δάνεια της Signa, οι ίδιοι και ο ευρύτερος κλάδος φαίνονται καλά τοποθετημένοι για να αντιμετωπίσουν τα προβλήματα, όπως αναφέρουν οι αξιωματούχοι.
Οι επενδυτές παραμένουν σε εγρήγορση. Πρόσφατα πούλησαν μετοχές και ομόλογα μικρότερων εξειδικευμένων τραπεζών, όπως η Deutsche Pfandbriefbank AG, που έχουν κάνει μεγάλα ανοίγματα σε επαγγελματικά ακίνητα. Οι τίτλοι της γερμανικής τράπεζας έχουν έκτοτε ανακτήσει κάποιες από τις απώλειές τους.
Η ίδια η Signa κατηγόρησε την ΕΚΤ για την κατάρρευσή της, λέγοντας ότι η έρευνα δυσκόλεψε την άντληση κεφαλαίων. Αν και η ΕΚΤ έχει απορρίψει δημοσίως την άποψη αυτή, ορισμένοι ρυθμιστές οι οποίοι αισθάνθηκαν αιφνιδιασμένοι από την έρευνα της Signa λένε κατ’ ιδίαν ότι θα ήθελαν μια διαφορετική προσέγγιση, για να αποφευχθεί οποιαδήποτε αντίληψη ότι η δράση τους στιγματίζει τον όμιλο.
Η υπόθεση της Signa καταδεικνύει τη λεπτή ισορροπία που πρέπει να τηρούν οι εποπτικές αρχές της ΕΚΤ. Οι τράπεζες της Ευρωζώνης έχουν πιστώσεις ύψους 1,2 τρισεκατομμυρίων ευρώ με ενέχυρο εμπορικά ακίνητα, δη 8,3% του συνολικού χαρτοφυλακίου δανείων τους, σύμφωνα με στοιχεία της Ευρωπαϊκής Αρχής Τραπεζών.
Θεωρητικά, η ΕΚΤ είναι αυτή που πρέπει να ενθαρρύνει ή να περιορίσει τον τρόπο με τον οποίο οι τράπεζες δανείζουν σε αυτόν τον κλάδο της οικονομίας.
Η πιο τολμηρή προσέγγιση όσον αφορά τη Signa εξέπληξε ορισμένους αξιωματούχους. Κατ’ ιδίαν εκφράζουν ανησυχίες για τον κίνδυνο να θεωρηθεί ότι στιγματίζεται ένας δανειολήπτης στα μάτια των δανειστών του. Αυτοί οι αξιωματούχοι θέλουν να ενσωματώσουν τέτοιες έρευνες σε ευρύτερα προγράμματα μελέτης πολλαπλών δανειοληπτών για να αποφύγουν τον κίνδυνο στιγματισμού, πρόταση η οποία θεωρείται δαπανηρή. Άλλοι τονίζουν πως ο έλεγχος της Signa δέσμευσε πάρα πολλούς υπαλλήλους.
Παρ’ όλα αυτά, όλοι παραδέχτηκαν πως ο έλεγχος της Signa ήταν δικαιολογημένος. Ενώ η έρευνα δεν αποκάλυψε απειλές για τη φερεγγυότητα μεμονωμένων τραπεζών, ανέδειξε ελλείψεις στη διαχείριση κινδύνων και ανεπαρκείς προβλέψεις ζημιών σε ορισμένες περιπτώσεις.
Οι εν λόγω αξιωματούχοι, οι οποίοι συμβάλλουν στη διαμόρφωση της στρατηγικής της ΕΚΤ, δήλωσαν στο Bloomberg ότι η συνεχής πίεση προς τις τράπεζες να βελτιώσουν τη διαχείριση κινδύνου και να σχηματίσουν προβλέψεις για ζημίες από εμπορικά ακίνητα ήταν ένας βασικός λόγος για τον οποίο οι τράπεζες της Ευρώπης φαίνονται τώρα καλά εξοπλισμένες για να αντιμετωπίσουν την τρέχουσα κρίση.
Ορισμένοι αξιωματούχοι επισημαίνουν μια συνάντηση-κλειδί στα τέλη του 2017 που καθόρισε ότι τα εμπορικά ακίνητα ήταν ένας βασικός κίνδυνος στον οποίο έπρεπε να δοθεί έμφαση. Τα επιτόκια ήταν ακόμη χαμηλά και οι αγορές εμπορικών ακινήτων ανθούσαν. Ωστόσο, καθώς η τότε πρόεδρος του Εποπτικού Συμβουλίου Ντανιέλ Νουί και οι συνάδελφοί της προέβλεπαν ότι θα υπάρξουν προβλήματα.
Η Νουί, η οποία είχε δημιουργήσει τον βραχίονα εποπτείας της ΕΚΤ και ανέπτυξε φήμη για την αυστηρότητά της, οδήγησε την εποπτική αρχή σε μια από τις πιο έντονες «εκστρατείες» ελέγχου της, δεδομένου του ότι οι μνήμες του ρόλου των επαγγελματικών ακινήτων στην παγκόσμια οικονομική κρίση του 2008 ήταν ακόμη νωπές.
Η ΕΚΤ ξεκίνησε μια παρόμοια εκστρατεία το 2018, η οποία προχώρησε σε έλεγχο των χαρτοφυλακίων επαγγελματικών ακινήτων στην Ευρώπη, το Ηνωμένο Βασίλειο και τις ΗΠΑ, συμπεριλαμβάνοντας περισσότερες από 40 τράπεζες.
Οι ομάδες της πέρασαν έως και τρεις μήνες στα γραφεία μεμονωμένων τραπεζών, καθώς εξέταζαν τον τρόπο με τον οποίο αυτές διαχειρίζονταν τον σχετικό κίνδυνο. Τέτοιου είδους επιθεωρήσεις είναι γνωστό ότι είναι αυστηρές και χρονοβόρες.
«Η ΕΚΤ βρισκόταν επί ποδός», δήλωσε η Βαλέρια Ντίνγκερ, καθηγήτρια οικονομικών στο Πανεπιστήμιο του Osnabrueck στη Γερμανία, προσθέτοντας πως «η κατάσταση θα ήταν πιθανότατα χειρότερη χωρίς τον έλεγχο της ΕΚΤ».
Αν και τα ευρήματα των ερευνητών καθυστερούσαν, επιβεβαίωναν σταδιακά τις ανησυχίες που είχαν αρχικά εκφραστεί για προβλήματα πέραν του δανεισμού των τραπεζών σε επαγγελματικά ακίνητα.
Όπως έγραψαν αργότερα οι εμπλεκόμενοι υπάλληλοι, οι τράπεζες δεν είχαν λάβει πλήρως το μάθημά τους από την κρίση του 2008. Ειδικότερα, δεν είχαν προβλέψει το ενδεχόμενο σημαντικών ζημιών εάν οι αξίες των εξασφαλίσεων κατέγραφαν μείωση και οι αθετήσεις αυξάνονταν δραματικά όταν ένας σημαντικός αριθμός οφειλετών περιέλθει γρήγορα σε δυσχερή θέση.
Οι τράπεζες δεν γνώριζαν επίσης αρκετά για τα δάνειά τους. Η ΕΚΤ αναφέρθηκε στην έλλειψη επίβλεψης των δανειοληπτών που θα αντιμετώπιζαν κινδύνους αναχρηματοδότησης, κάτι που είναι ιδιαίτερα σημαντικό για τα λεγόμενα bullet ή balloon loans, όπου ένα μεγάλο μέρος του χρέους πρέπει να αποπληρωθεί μόνο στη λήξη του.
Οι αποτιμήσεις των κτιρίων αναδείχθηκαν επίσης ως τομέας ανησυχίας. Οι τράπεζες όχι μόνο άργησαν να επικαιροποιήσουν αυτά τα δεδομένα, τα οποία συχνά παρέχονται από τρίτες εταιρείες, αλλά οι αξιωματούχοι λένε επίσης ότι ο έλεγχός τους έδειξε ότι τα πρότυπα στις επιμέρους ευρωπαϊκές χώρες για την εκτίμηση της αξίας των ακινήτων διαφέρουν σημαντικά.
Η ΕΚΤ επεδίωξε να αναπτύξει την τεχνογνωσία της όσον αφορά τη σύναψη συμβάσεων, προσλαμβάνοντας άτομα από τον κλάδο των εμπορικών ακινήτων. Μαζί με τους επιθεωρητές της, η εκστρατεία αποτελούταν από περίπου 150 άτομα.
«Νομίζω ότι ο μεγαλύτερος καταλυτικός παράγοντας της προληπτικής προσέγγισής τους αυτή τη φορά έχει να κάνει με την δημιουργία ιδιαίτερης και εκ των έσω γνώσης του κλάδου», δήλωσε ο αναλυτής της Green Street, Πίτερ Παπαδάκος.
Οι «συναγερμοί» της κεντρικής τράπεζας δεν ήταν πάντα εύστοχοι. Κατά τη διάρκεια της πανδημίας, η ΕΚΤ αναφέρθηκε σε ένα «σοβαρό αλλά πιθανό σενάριο» σύμφωνα με το οποίο τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια των τραπεζών σε όλες τις κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων θα μπορούσαν να εκτιναχθούν σε 1,4 τρισεκατομμύρια ευρώ, πολύ πάνω από τα επίπεδα της χρηματοπιστωτικής κρίσης και της κρίσης δημόσιου χρέους.
Τελικά, εκατοντάδες δισεκατομμύρια ευρώ από εγγυήσεις των φορολογουμένων και άλλα μέτρα τόνωσης σήμαιναν ότι οι τράπεζες αντιμετώπισαν ελάχιστες αθετήσεις δανείων.
Παρ’ όλα αυτά, οι προσπάθειες περιορισμού των κινδύνων στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων ενισχύθηκαν κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Ενώ η ξαφνική έναρξη της κρίσης είχε καθυστερήσει την προοπτική αύξησης των επιτοκίων, τα μέτρα κοινωνικής στήριξης που τέθηκαν σε εφαρμογή εκείνη την εποχή έπληξαν σκληρά τους τομείς της φιλοξενίας και του λιανικού εμπορίου.
Οι εταιρείες αντιμετώπισαν σημαντική πίεση καθώς ολόκληρα κτίρια εκκενώθηκαν προσωρινά και μεγάλες ομάδες ανθρώπων άρχισαν να εργάζονται από το σπίτι, μια μονιμοποιημένη τάση που εξακολουθεί να πλήττει τις τιμές μέχρι σήμερα.
Η ΕΚΤ ξεκίνησε το 2021 μια περαιτέρω επανεξέταση, η οποία αρχικά κάλυπτε 32 τράπεζες, για να διαπιστώσει το πόσο προετοιμασμένες ήταν για τη διαχείριση των κινδύνων αυτών.
Η ευρωπαϊκή εποπτική αρχή περιόρισε την ομάδα αυτή σε 15 άτομα και εξέτασε τις επιπτώσεις του υψηλότερου κόστους κατασκευής, της ομαλοποίησης των επιτοκίων, της απόκλισης μεταξύ κτιρίων που κατέχουν προνομιακές τοποθεσίες και εκείνων που δεν βρίσκονται σε τέτοια σημεία, καθώς και ζητήματα που σχετίζονται με την κλιματική αλλαγή.
Καθώς τα ευρήματα συνεχίζουν να τροφοδοτούν τις προσπάθειες της ΕΚΤ να διασφαλίσει ότι οι τράπεζες έχουν πλήρη επίγνωση των κινδύνων που διατρέχουν όσον αφορά τον κλάδο επαγγελματικών ακινήτων, ορισμένοι δανειστές αναμένεται να αντιμετωπίσουν περισσότερες πιέσεις ως αποτέλεσμα, συμπεριλαμβανομένων εκείνων που εκτίθενται σε προβληματικούς κλάδους όπως η αγορά των ΗΠΑ, τα γραφεία ή το λιανικό εμπόριο. Αυτό πιθανόν να συνεπάγεται απαιτήσεις για υψηλότερες προβλέψεις ώστε να αντιμετωπιστούν οι ανησυχίες της ΕΚΤ σχετικά με την αξία των εξασφαλίσεων.
Διαβάστε ακόμη
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο ΘΕΜΑ