Το σοκ το οποίο έπληξε τις παγκόσμιες αγορές ακινήτων τη στιγμή που οι κεντρικές τράπεζες αύξησαν απότομα τα επιτόκιά τους, έχει πια δώσει τη θέση του σε μία νέα, ζοφερή πραγματικότητα: ο πυρετός των ακινήτων ο οποίος τροφοδότησε τον προσωπικό πλούτο εκατομμυρίων επενδυτών και ιδιωτών, έχει πια τελειώσει.
Οι αγορές σε ολόκληρο τον κόσμο βρίσκονται παγιδευμένες ανάμεσα στο υψηλότερο κόστος δανεισμού και στην έλλειψη ακινήτων η οποία διατηρεί τις τιμές τους σε υψηλά επίπεδα. Αυτό, με τη σειρά του, έχει κάνει την αγορά κατοικίας απρόσιτη σε πολλές περιοχές ανά τον κόσμο, ενώ οι ιδιοκτήτες ακινήτων με κυμαινόμενα στεγαστικά δάνεια αντιμετωπίζουν αυξημένη οικονομική πίεση.
Η αμερικανική αγορά στην οποία κυριαρχούν τα 30ετή στεγαστικά δάνεια έχει, ουσιαστικά, «παγώσει», καθώς οι ιδιοκτήτες ακινήτων με χαμηλά επιτόκια δε θέλουν να πουλήσουν και οι αγοραστές πιέζονται σημαντικά.
Στον Καναδά και τη Νέα Ζηλανδία, οι τιμές αυτές δεν έχουν μειωθεί αρκετά και οι νέοι ιδιοκτήτες τώρα πια βρίσκονται αντιμέτωποι με υψηλά επιτόκια. Από τη Βρετανία μέχρι τη Νότια Κορέα, η αγωνία για τους ιδιοκτήτες αυξάνεται ενώ σε πολλές χώρες, η οικοδόμηση έχει περιοριστεί σημαντικά.
Τα σενάρια αυτά μπορεί, μεν, να εξελίσσονται με διαφορετικό τρόπο ανά χώρα αλλά όλα μαζί αποτελούν «βαρίδι» για την παγκόσμια οικονομία τη στιγμή που οι καταναλωτές ξοδεύουν όλο και περισσότερα είτε σε ενοίκια, είτε σε αγορά κατοικίας.
Οι κερδισμένοι είναι οι μακροχρόνιοι ιδιοκτήτες οι οποίοι δεν επιβαρύνονται από στεγαστικά δάνεια, γεγονός το οποίο τους επιτρέπει να επενδύσουν αλλού τα χρήματά τους.
«Η χρυσή εποχή της αγοράς κατοικίας έχει, πια, περάσει», ανέφερε ο επικεφαλής οικονομολόγος της Moody’s Analytics, Μαρκ Ζάντι, προσθέτοντας πως «εάν αγοράσατε μετά από την οικονομική κρίση, δημιουργήσατε πολύ κεφάλαιο σε πολλά μέρη του κόσμου. Η επόμενη δεκαετία, όμως, θα αποδειχθεί πολύ δύσκολη».
Ο Ζάντι αναμένει πως τα επιτόκια των 30ετών στεγαστικών δανείων στις ΗΠΑ τα οποία κυμαίνονται περίπου στο 7,4%, θα καταγράψουν μέσο όρο της τάξης του 5,5% την επόμενη δεκαετία, σε σύγκριση με το χαμηλό του 2,65% στις αρχές του 2021. Οι περισσότερες ανεπτυγμένες χώρες θα βιώσουν παγκόσμια αύξηση, αν και τα ποσοστά θα ποικίλουν.
Πολλοί, παραμένουν, οι άγνωστοι παράγοντες. Ο πόλεμος στη Μέση Ανατολή και τα συνεχιζόμενα οικονομικά προβλήματα της Κίνας θα μπορούσαν να συμβάλλουν στη δημιουργία μίας ευρύτερης, παγκόσμιας ύφεσης η οποία θα μειώσει τη ζήτηση για κατοικίες και θα ασκήσει σημαντικές πιέσεις στις τιμές. Ακόμα μεγαλύτερο πρόβλημα για την πορεία της οικονομίας αποτελούν τα εμπορικά ακίνητα.
Ακόμα και τη στιγμή που ο πληθωρισμός υποχωρεί και οι κύκλοι αύξησης των επιτοκίων σε πολλές χώρες χαλαρώνουν, οι καταναλωτές αρχίζουν και συνειδητοποιούν πως το κόστος δανεισμού μπορεί να μην είναι πια τόσο χαμηλό όσο τα χρόνια μεταξύ της παγκόσμιας κρίσης και της πανδημίας, αφού δεν έχουν πια τη δυνατότητα της αναχρηματοδότησης λόγω της αναμενόμενης πολυετούς διάρκειας του στάτους κβο των υψηλών επιτοκίων.
ΗΠΑ
Στις Ηνωμένες Πολιτείες, η συγκυρία της χαμηλής διαθεσιμότητας, της αύξησης των τιμών των ακινήτων και των υψηλότερων επιτοκίων έχει ωθήσει τον αριθμό των πωλήσεων στο χαμηλότερο σημείο από το μακρινό 2010, σύμφωνα με την National Association of Realtors. H αγορά βρίσκεται σε εξαιρετικά δυσπρόσιτο σημείο, με το 40% του μέσου εισοδήματος να απαιτείται για την αγορά ενός τυπικού ακινήτου, σύμφωνα με στοιχεία της Intercontinental Exchange.
Οι σοβαρότερες επιπτώσεις ενδέχεται, ακόμα, να μην έχουν γίνει αισθητές. Σύμφωνα με το Bloomberg, αναλυτές της Goldman Sachs ανέφεραν πρόσφατα πως ο αντίκτυπος των συνεχιζόμενα υψηλών τόκων των στεγαστικών δανείων θα είναι πιο έντονος το 2024. Εκτιμούν, μάλιστα, πως ο αριθμός των συναλλαγών θα μειωθεί στο χαμηλότερο επίπεδο από τις αρχές της δεκαετίας του ‘90.
«Κατά κάποιο τρόπο βρισκόμαστε στα πρώτα στάδια μίας ‘περιόδου των παγετώνων’ στη συγκεκριμένη αγορά, η οποία δεν πρόκειται να περάσει σύντομα», ανέφερε ο καθηγητής του University of Pennsylvania’s Wharton School, Μπέντζαμιν Κιζ.
Αυτό θα έχει σημαντικό αντίκτυπο στην ευρύτερη οικονομία, περιορίζοντας την ικανότητα μετακίνησης για εργασία, αυξάνοντας τα ποσοστά συγκατοίκησης διαφορετικών μελών των οικογενειών, και μειώνοντας τα διαθέσιμα ακίνητα στην αγορά όσο αυξάνεται ο αριθμός των συνταξιούχων.
«Τα πράγματα μπορεί να βελτιωθούν λίγο, αλλά όχι σε βαθμό στον οποίο ελπίζουν οι καταναλωτές», ανέφερε ο αναλυτής του Bloomberg Economics, Νιράζ Σαχ, προσθέτοντας πως «και οι δύο πλευρές της εξίσωσης θα αντιμετωπίσουν πρόβλημα».
Προβλέπει μία αργή μείωση στις τιμές των ανεπτυγμένων οικονομιών και όχι ένα κραχ, υποστηρίζοντας πως η οικονομική επιβράδυνση αυτή δεν είναι πολύ πιθανό να οδηγήσει σε απότομη αύξηση της ανεργίας και σοβαρή κρίση στην αγορά ακινήτων. Παρ’ όλα αυτά, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να περιορίσουν τα έξοδά τους έτσι ώστε να μπορέσουν να ανταπεξέλθουν στις πληρωμές των στεγαστικών τους δανείων.
Νέα Ζηλανδία
Mία από τις πιο ακραίες καταστάσεις διαδραματίζεται στη Νέα Ζηλανδία, στην οποία προκλήθηκε μία από τις μεγαλύτερες πανδημικές αυξήσεις του κόσμου, με τις τιμές των ακινήτων να αυξάνονται σχεδόν κατά 30% μόνο το 2021. Περίπου το 25% των σημερινών ενυπόθηκων δανείων ελήφθησαν το έτος εκείνο, ενώ το 1/5 εξ αυτών αφορούσε νέους αγοραστές πρώτης κατοικίας, σύμφωνα με την κεντρική τράπεζα της χώρας.
Οι τόκοι των στεγαστικών δανείων στη χώρα είναι συνήθως σταθεροί για λιγότερο από τρία χρόνια, κάτι που σημαίνει πως η αύξηση των επιτοκίων κατά 525 μονάδες βάσης από τον Οκτώβριο του 2021 έχει στείλει την αποπληρωμή των δανείων αυτών στα ύψη.
Η κεντρική τράπεζα της Νέας Ζηλανδίας ανέφερε πως περίπου το ήμισυ των ανεξόφλητων δανείων έχουν αναχρηματοδοτηθεί φέτος, ενώ εκτιμά πως το ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος των δανειοληπτών το οποίο θα πρέπει να αφιερωθεί στην αποπληρωμή των στεγαστικών θα αυξηθεί από το 9% του 2021 στο 20% μέχρι τα μέσα του 2024.
Καναδάς
Η παγκόσμια άνθηση της αγοράς ακινήτων την τελευταία δεκαετία μετέτρεψε τα ακίνητα σε ένα γρήγορο μονοπάτι προς τον πλουτισμό, ιδιαίτερα σε χώρες όπως η Νέα Ζηλανδία, η Αυστραλία και ιδιαίτερα στον Καναδά όπου δεκάδες χιλιάδες Καναδοί έχουν μετατραπεί σε ερασιτέχνες επενδυτές.
Μέχρι το 2020, τα άτομα με πολλαπλές κατοικίες αποτελούσαν το 1/3 του συνόλου σε δύο από τις τρεις πολυπληθέστερες επαρχίες του Καναδά, δη του Ontario και της British Columbia.
Τα υψηλότερα επιτόκια και οι αποδόσεις των ομολόγων, όμως, σηματοδοτούν απότομη αλλαγή του αφηγήματος αυτού. Η ιδιοκτησία ενός διαμερίσματος στη μεγαλύτερη πόλη του Καναδά, το Τορόντο, αποφέρει μόλις 3,9%, πολύ λιγότερο από το 5% του κρατικού ομολόγου, σύμφωνα με μελέτη της Bank of Montreal.
«Δε γνωρίζω πως θα εξελιχθούν τα επόμενα 20 χρόνια», ανέφερε ο αναλυτής της τράπεζας, Ρόμπερτ Κάβτσιτς, υπογραμμίζοντας πως «μία ολόκληρη γενιά επενδυτών θα πάρει ένα πολύ σκληρό μάθημα».
Το υψηλότερο κόστος δανεισμού έχει ήδη ωθήσει ορισμένα επενδυτικά ακίνητα στα άκρα, αναγκάζοντας τους ιδιοκτήτες να τα πουλήσουν και μειώνοντας -παράλληλα- το ενδιαφέρον για νέες αγορές. Αυτό με τη σειρά του αποτελεί πρόβλημα για τους απλούς ανθρώπους οι οποίοι θέλουν να βρουν μία φθηνή πρώτη κατοικία και δεν έχουν τη δυνατότητα επενδύσεων τέτοιου είδους.
Οι επενδυτές οι οποίοι αγοράζουν ακίνητα πριν από την ανέγερσή τους, αποτελούσαν σημαντική πηγή χρηματοδότησης για τις εργολαβικές την τελευταία δεκαετία. Η μαζική υποχώρησή τους από την αγορά έχει ήδη οδηγήσει σε καθυστερήσεις ή ακυρώσεις χιλιάδων προγραμματισμένων ακινήτων σε πόλεις όπως το Τορόντο.
Η ήδη προβληματική αγορά του Καναδά αποτελεί έναν από τους λόγους για τους οποίους οι τιμές των κατοικιών έχουν αποδειχθεί εξαιρετικά ανθεκτικές παρά τα υψηλότερα επιτόκια, ενώ η αναμενόμενη περαιτέρω επιβράδυνση της οικοδόμησης απλά θα επιδεινώσει την έλλειψη.
Ευρώπη
Παρόμοια είναι και η κατάσταση η οποία εξελίσσεται στην Ευρώπη, όπου τα υψηλότερα επιτόκια και η δραματική αύξηση του κόστους κατασκευών απειλούν με περαιτέρω μείωση της προσφοράς.
Στην Γερμανία, οι νέες οικοδομικές άδειες μειώθηκαν περισσότερο από το 27% το α’ εξάμηνο του έτους, ενώ στη Γαλλία η μείωση αυτή άγγιξε το 28%.
Στη Σουηδία, η οποία περνά τη μεγαλύτερη κρίση από τη δεκαετία του ‘90, τα ποσοστά δόμησης κυμαίνονται σε λιγότερο από το 1/3 της ζήτησης, απειλώντας περαιτέρω τα όρια της προσιτότητας των τιμών.
Στο Ηνωμένο Βασίλειο, το οποίο αντιμετωπίζει τη μεγαλύτερη αύξηση του κόστους διαβίωσης εδώ και μία γενιά, δύο εκατομμύρια άτομα έχουν καταφύγει στην χρήση πίστωσης ΒΝPL (buy now pay later) για να καλύψουν τα ψώνια, τους λογαριασμούς και άλλα είδη πρώτης ανάγκης, σύμφωνα με την Money and Pensions Service.
Σημειωτέον πως περισσότεροι από 1 εκατομμύριο ιδιοκτήτες κατοικιών αναμένεται να αναχρηματοδοτήσουν τα στεγαστικά τους δάνεια φέτος σε πολύ υψηλότερα επίπεδα, επιδεινώνοντας την οικονομική πίεση σε βάθος χρόνου.
Σύμφωνα με έκθεση της KPMG του περασμένου Σεπτεμβρίου, σχεδόν το 1/4 των κατόχων ενυπόθηκων δανείων εξετάζουν το ενδεχόμενο να πουλήσουν το ακίνητό τους και να μετακομίσουν σε ένα φθηνότερο, λόγω της αύξησης του κόστους χρηματοδότησης.
Για τους ιδιοκτήτες με κυμαινόμενα επιτόκια, η κατάσταση ενδέχεται να είναι ακόμα χειρότερη, κάτι το οποίο ασκεί δευτερεύουσα πίεση και στους ενοικιαστές.
Ασία
Στην Ασία, η Νότια Κορέα αντιμετωπίζει και αυτή τις δικές της επιπτώσεις στην εγχώρια αγορά ακινήτων. Η χώρα έχει την υψηλότερη αναλογία χρέους νοικοκυριών-ΑΕΠ των ανεπτυγμένων οικονομιών στο 157% εάν συμπεριληφθούν τα $800 δισ. του συστήματος ενοικίων «jeonse» της χώρας.
Σύμφωνα με το σύστημα αυτό, οι ιδιοκτήτες εισπράττουν προκαταβολή με ονομασία jeonse η οποία ισούται περίπου με το ήμισυ της αξίας του ακινήτου κατά την έναρξη της περιόδου μίσθωσης, η οποία συνήθως διαρκεί δύο εώς τέσσερα χρόνια. Όταν τα επιτόκια αυξάνονται, η χρήση του jeonse γίνεται λιγότερο ελκυστική από την καταβολή μηνιαίου ενοικίου, με πολλούς ιδιοκτήτες να μην μπορούν να χρησιμοποιήσουν τις νέες καταθέσεις για να αποπληρώσουν τις παλαιότερες όταν αυτές λήξουν.
Ο κίνδυνος αθέτησης των υποχρεώσεων από τους ιδιοκτήτες οι οποίοι νοικιάζουν με jeonse θα συνεχιστεί και το 2024, λόγω των τρεχόντων συμβολαίων.
Το Χονγκ Κονγκ, παράλληλα, έχει πληγεί από την επιβράδυνση της κινεζικής οικονομίας, τη δημογραφική «έξοδο» και την αύξηση του πληθωρισμού.
Δεδομένου του ότι το νόμισμά του είναι συνδεδεμένο με το δολάριο, η νομισματική πολιτική της μεγαλούπολης κινείται γενικά παράλληλα με αυτή των ΗΠΑ, κάτι το οποίο προκάλεσε υπερδιπλασιασμό των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων, τη στιγμή που τα ακίνητα είναι απρόσιτα για μεγάλο ποσοστό πληθυσμού του Χονγκ Κονγκ.
Διαβάστε ακόμη
Τράπεζες: «Χρησμοί» Μυλωνά – Μεγάλου για τα επόμενα βήματα της αποεπένδυσης του ΤΧΣ
Πλειστηριασμός: Παράταση στο «θρίλερ» για τη βίλα Βγενόπουλου με αναστολή στο «παρά πέντε» (pics)
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο ΘΕΜΑ