Οι Κινέζοι επενδυτές και οι πιστωτές τους αναρτούν ταμπέλες «Πωλείται» σε ακίνητα σε όλο τον κόσμο, καθώς η ανάγκη άντλησης μετρητών εν μέσω μιας εντεινόμενης εγχώριας κρίσης ακινήτων υπερισχύει των κινδύνων του ξεπουλήματος σε μια προβληματική περίοδο για την αγορά. Οι τιμές που θα επιτύχουν θα βοηθήσουν τελικά στον προσδιορισμό του μεγέθους του προβλήματος του ευρύτερου κλάδου.
Η παγκόσμια ύφεση που προκλήθηκε από τις αυξήσεις του κόστους δανεισμού έχει ήδη εξαλείψει πάνω από 1 τρισεκατομμύριο δολάρια από τις αξίες των επαγγελματικών ακινήτων, δήλωσε την περασμένη εβδομάδα ο πρόεδρος της Starwood Capital Group, Μπάρι Στέρνλιχτ. Παρ’ όλα αυτά, η συνολική ζημιά είναι ακόμη άγνωστη, επειδή έχουν πωληθεί τόσο λίγα περιουσιακά στοιχεία, με αποτέλεσμα να υπάρχουν ελάχιστα πρόσφατα στοιχεία στα οποία μπορούν να βασιστούν οι αναλυτές. Οι συμφωνίες εμπορικών ακινήτων παγκοσμίως υποχώρησαν στο χαμηλότερο επίπεδο της τελευταίας δεκαετίας πέρυσι, με τους ιδιοκτήτες να μην επιθυμούν να πουλήσουν κτίρια με μεγάλες εκπτώσεις.
Οι ρυθμιστικές αρχές και η αγορά ανησυχούν ότι αυτό το αδιέξοδο θα μπορούσε να κρύβει μεγάλες, μη πραγματοποιημένες ζημίες, προκαλώντας προβλήματα τόσο στις τράπεζες, οι οποίες αύξησαν τον δανεισμό στις εργολαβικές κατά τη διάρκεια της εποχής του φθηνού χρήματος, όσο και στους ιδιοκτήτες περιουσιακών στοιχείων.
Η New York Community Bancorp άγγιξε χαμηλό 27 ετών την Τρίτη μετά τη μείωση του μερίσματός της και την απότομη ανάγκη δημιουργίας αποθεμάτων εν μέρει λόγω των προβληματικών πιστώσεων ακινήτων.
Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα ανησυχεί ότι οι τράπεζες της Ευρωζώνης έχουν καθυστερήσει πολύ στο να μειώσουν την αξία των δανείων τους, ενώ η Αρχή Χρηματοοικονομικής Συμπεριφοράς (FCA) του Ηνωμένου Βασιλείου πρόκειται να επανεξετάσει τις αποτιμήσεις στις ιδιωτικές αγορές, συμπεριλαμβανομένων των ακινήτων.
Τώρα, μια νέα παρτίδα ξένων περιουσιακών στοιχείων τα οποία αποκτήθηκαν ως μέρος μίας δεκαετούς κινεζικής εκστρατείας επέκτασης αρχίζουν να πωλούνται, καθώς οι ιδιοκτήτες και οι εργολάβοι αποφασίζουν ότι θέλουν μετρητά για να στηρίξουν τις εγχώριες δραστηριότητες και να αποπληρώσουν τα χρέη τους.
Η πάταξη του υπερβολικού δανεισμού από το Πεκίνο έχει αφήσει λίγες κατασκευαστικές αλώβητες, ακόμη και εκείνες που κάποτε θεωρούνταν μεγάλοι παίκτες της αγοράς. Μια μονάδα της China Aoyuan Group Ltd. με έδρα την Guangzhou, για παράδειγμα, η οποία βρίσκεται στη μέση ενός σχεδίου αναδιάρθρωσης χρέους ύψους 6 δισεκατομμυρίων δολαρίων, πούλησε οικόπεδο στο Τορόντο με έκπτωση περίπου 45% σε σχέση με την τιμή αγοράς του 2021 στα τέλη του περασμένου έτους, σύμφωνα με την Altus Group.
«Οι πωλητές οι οποίοι έχουν κίνητρα θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε ‘ξεπάγωμα’ της αγοράς, βελτιώνοντας τη διαφάνεια της αγοράς και την διαδικασία εκτίμησης των ακινήτων», δήλωσε ο αναλυτής του Bloomberg, Τόλου Αλαμούτου.
Με κάθε συναλλαγή, η αγορά αποκτά μεγαλύτερη σαφήνεια σχετικά με το ποσοστό κεφαλαιοποίησης, ένα μέτρο της απόδοσης βάσει της οποίας ένας επενδυτής είναι διατεθειμένος να κάνει μια συμφωνία. Τα δεδομένα αυτά θα χρησιμοποιηθούν στη συνέχεια από τους εκτιμητές για την αποτίμηση άλλων περιουσιακών στοιχείων, γεγονός που θα μπορούσε να προκαλέσει ευρύτερες απομειώσεις.
Κατά συνέπεια, οι ιδιοκτήτες μπορεί να χρειαστεί να εισάγουν περισσότερη ρευστότητα για να καλύψουν τυχόν παραβιάσεις της σχέσης δανείου προς αξία ή να διακινδυνεύσουν την κατάσχεση των ακινήτων τους από τους δανειστές.
Αν και μέχρι στιγμής δεν έχουν γίνει παρά ελάχιστες πωλήσεις κινεζικών ακινήτων στην Ευρώπη, ο όγκος αρχίζει και πάλι να αυξάνεται.
Μόλις αυτή την εβδομάδα, η Guangzhou R&F Properties Co. συμφώνησε να πουλήσει το μερίδιό της σε έργο αξίας 1,34 δισεκατομμυρίων λιρών (1,69 δισεκατομμυρίων δολαρίων) στην περιοχή Nine Elms του Λονδίνου, ενώ ένα κτίριο γραφείων στο Canary Wharf πωλείται για 60% λιγότερο από ό,τι πωλήθηκε το 2017, αφού κατασχέθηκε από τους δανειστές Κινέζου επενδυτή. Οι πωλήσεις αποτελούν μέρος της αναδιάρθρωσης πολλών κατασκευαστικών.
«Η εκτίμηση των τιμών των ακινήτων θα βελτιωθεί καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους», ανέφερε η αναλυτής της JPMorgan Asset Management, Κάρολ Χόντγκσον, προσθέτοντας πως «αυτό οφείλεται εν μέρει στην αύξηση των πωλήσεων των προβληματικών ακινήτων».
Ένα πολυτελές έργο στην καρδιά του «αριστοκρατικού» Mayfair του Λονδίνου χρεοκόπησε πρόσφατα, ενώ ανατολικότερα στη βρετανική πρωτεύουσα, ένα πρότζεκτ κατασκευής κατοικιών της παραπαίουσας Country Garden Holdings Co. αναμένεται να προσελκύσει προσφορές υπό των 100 εκατομμυρίων λιρών.
Μια μονάδα της εταιρείας ακινήτων Greenland Holdings Corp, παράλληλα, επέκτεινε δάνειο για την κατασκευή πρότζεκτ ουρανοξύστη στο ανατολικό Λονδίνο, το οποίο τεχνικά δεν είχε καταφέρει να αποπληρώσει πέρυσι.
Οι πωλήσεις αυξάνονται και εκτός Ευρώπης, μεταξύ άλλων στην Αυστραλία. Μόλις πριν από λίγα χρόνια, οι φιλόδοξοι Κινέζοι κατασκευαστές ήταν σημαντικοί παίκτες στην αγορά της χώρας. Τώρα πια, όμως, οι περισσότεροι έχουν σταματήσει σε μεγάλο βαθμό να αγοράζουν και έχουν στραφεί στη μεταβίβαση των πρότζεκτ.
Στις αξιοσημείωτες πρόσφατες εκποιήσεις περιλαμβάνεται η πώληση από τη μονάδα Risland της Country Garden ενός οικοπέδου στα περίχωρα της Μελβούρνης έναντι 250 εκατ. δολαρίων Αυστραλίας (163 εκατ. δολάρια), σύμφωνα με τα τοπικά μέσα ενημέρωσης.
Η εταιρεία εκποίησε πρόσφατα ένα πρότζεκτ στο Σίδνεϊ έναντι περίπου 240 εκατ. δολαρίων Αυστραλίας.
Το μόνο σίγουρο είναι πως η Κίνα δεν είναι σε καμία περίπτωση η μόνη πηγή δυνητικής δυσπραγίας στην παγκόσμια αγορά επαγγελματικών ακινήτων. Οι Νοτιοκορεάτες επενδυτές προχώρησαν σε αποτυχημένες επενδύσεις σε επαγγελματικά ακίνητα, ενώ τα υψηλότερα επιτόκια έχουν ήδη αναγκάσει τους Γερμανούς και Σκανδιναβούς ιδιοκτήτες να πουλήσουν ακίνητα με μεγάλες εκπτώσεις.
Κύμα δανείων τα οποία λήγουν στις ΗΠΑ αναμένεται επίσης να οδηγήσουν σε κατασχέσεις από περιφερειακές τράπεζες και πωλήσεις των υποκείμενων περιουσιακών στοιχείων. Πάραυτα, η Κίνα είναι η αγορά όπου οι πωλητές έχουν το μεγαλύτερο κίνητρο να προχωρήσουν σε άμεσες πωλήσεις.
«Ο ευρύτερος αντίκτυπος αυτών των εκποιήσεων θα καθοριστεί από το πόσο σοβαρά θα λάβει η αγορά τα αποτελέσματα», δήλωσε ο αναλυτής ακινήτων της Green Street, Πίτερ Παπαδάκος.
Διαβάστε ακόμη
Οι συμφωνίες Eurobank – Eurolife FFH εφαλτήριο για τη σύσφιξη των σχέσεων Ελλάδας – Ινδίας
Πώς τα έντοκα γραμμάτια του Ελληνικού Δημοσίου έγιναν ελκυστική επένδυση με υψηλή απόδοση
Παιχνίδι παρασκηνίου για τα ευρωπαϊκά πόστα – Ο ρόλος Μητσοτάκη και η θέση του Έλληνα Επιτρόπου
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο ΘΕΜΑ