Kαθώς η έλλειψη κατοικιών προκαλεί αύξηση των ενοικίων στις μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις, οι επενδυτές σχηματίζουν ουρές για να επενδύσουν σε νέα ακίνητα, αλλά αντιμετωπίζουν σωρεία εμποδίων.
Δεδομένου ότι η αγορά επαγγελματικών ακινήτων αντιμετωπίζει πρόβλημα λόγω της τηλεργασίας, οι επενδυτές έχουν ήδη διαθέσει επιπλέον 82 δισ. ευρώ για την κατασκευή κατοικιών στην Ευρώπη ως το 2024, σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της Savills. Ο κυκεώνας των κανονισμών και της γραφειοκρατίας, όμως, στέκεται εμπόδιο στον δρόμο τους.
«Υπάρχει τεράστιο κεφάλαιο το οποίο θέλει να εισέλθει στην Ευρώπη», δήλωσε το στέλεχος της Greystar Real Estate Partners, Μαρκ Όλνατ, προσθέτοντας πως «υπάρχει, όμως, έλλειψη προσφοράς, ανεπαρκές απόθεμα και άλλα εμπόδια».
Η στέγαση αποτελεί ένα ακανθώδες πολιτικό ζήτημα για την Ευρώπη, με την δυσκολία εξεύρεσης οικονομικά προσιτού χώρου διαβίωσης να συμβάλλει στις κοινωνικές εντάσεις και την απογοήτευση των ψηφοφόρων. Παρ’ όλα αυτά, δεν υπάρχει μία εύκολη και γρήγορη λύση.
Από τον έλεγχο των ενοικίων μέχρι τα προβλήματα στον αστικό σχεδιασμό, τα εμπόδια ποικίλλουν σε όλη την Ευρώπη και θα απαιτήσουν συνεχή κυβερνητική παρέμβαση για το «ξεκλείδωμα» των επενδύσεων ώστε να περιοριστεί η κρίση του κόστους διαβίωσης.
Το Bloomberg δημιούργησε μία σύνοψη των βασικών ζητημάτων τα οποία αντιμετωπίζουν διάφορες ευρωπαϊκές αγορές:
Ηνωμένο Βασίλειο
Η απλή αναφορά στο βρετανικό σύστημα οικοδομικού σχεδιασμού είναι συνήθως αρκετή να προκαλέσει βλέμμα αποδοκιμασίας από τους επενδυτές ακινήτων.
Οι αποφάσεις για την ανάπτυξη βρίσκονται στα χέρια των τοπικών συμβουλίων, ενώ η συμβολή του κοινού μπορεί να εμποδίσει φιλόδοξα σχέδια.
«Υπάρχουν ορισμένα συμβούλια που καταλαβαίνουν το πρόβλημα και άλλα που δεν έχουν επίγνωση του θέματος, με το δεύτερο γκρουπ να είναι μεγαλύτερο από το πρώτο», σημείωσε ο Όλνατ.
Οι τοπικές αρχές έχουν, συνήθως, οκτώ εβδομάδες για να λάβουν μια απόφαση ή ως και 13 εβδομάδες για μεγάλα έργα. Παρ’ όλα αυτά, μόνο 2 στις 10 αιτήσεις για μεγάλα πρότζεκτ στέγασης επιλύθηκαν στο διάστημα μεταξύ του Ιουλίου και του Σεπτεμβρίου, πέρυσι, σύμφωνα με επίσημες στατιστικές.
H προοπτική εφαρμογής νέων κανονισμών αποτελεί κι αυτή ένα ζήτημα. Το Εργατικό Κόμμα το οποίο προηγείται στις δημοσκοπήσεις, έχει υποσχεθεί σειρά μεταρρυθμίσεων για την αντιμετώπιση της έλλειψης κατοικιών στη Βρετανία, ενώ στο Λονδίνο, ο δήμαρχος Σαντίκ Καν έχει επανειλημμένα ζητήσει όρια στις αυξήσεις των ενοικίων.
Αν και τα όρια αυτά μπορεί να είναι καλοδεχούμενα από τους ενοικιαστές, μπορούν να διαιωνίσουν την έλλειψη κατοικιών μακροπρόθεσμα, καθώς περιορίζουν τα κίνητρα για νέες κατασκευές. Αυτό συμβαίνει στη Σκωτία, όπου οι ιδιοκτήτες μπορούν να αυξάνουν τα ενοίκια μόνο κατά 3% ετησίως.
Ιρλανδία
Υποφέροντας ακόμα από τη φούσκα των ακινήτων που έσκασε κατά τη διάρκεια της παγκόσμιας οικονομικής κρίσης του 2008, οι αυξήσεις των ενοικίων στη χώρα περιορίζονται στο 2% ετησίως. Αυτό σημαίνει πως η πρόσφατη αύξηση του πληθωρισμού δεν λαμβάνεται υπόψη, επιβαρύνοντας τις επενδύσεις για δημιουργία νέας προσφοράς.
Το αποτέλεσμα είναι μία επιδεινούμενη στεγαστική κρίση και αυξημένες εντάσεις. Οι πρόσφατες βίαιες πορείες διαμαρτυρίας στο Δουβλίνο έλαβαν χώρα λόγω αντιδράσεων για έλλειψη προσιτών κατοικιών και ανισόρροπη εισροή προσφύγων.
Η ιρλανδική κυβέρνηση έχει δεσμευτεί να κατασκευάσει κατά μέσο όρο 33.000 νέες κατοικίες ετησίως από το 2021 ως το 2030 αλλά για τους εργολάβους, ο πληθωρισμός και τα λοιπά προβλήματα σημαίνουν πως η εκπλήρωση των προγραμμάτων αυτών είναι σχεδόν αδύνατη.
«Ο έλεγχος των ενοικίων δεν χρειάζεται να αποτελεί πρόβλημα, αλλά οι κανόνες θα πρέπει να ευθυγραμιστούν με το κόστος και τους κινδύνους», σημείωσε το στέλεχος της Greystar, Μπομπ Φέιθ.
Γερμανία
Λιγότερο από το 50% των Γερμανών είναι ιδιοκτήτες κατοικιών, ένα από τα χαμηλότερα ποσοστά στην Ευρώπη. Αν και αυτό σημαίνει πως υπάρχουν πολλές επενδυτικές ευκαιρίες στον τομέα των ενοικίων, η αγορά δομημένων ακινήτων συνεπάγεται τον κίνδυνο απαραίτητης ανακαίνισης.
Ο κυβερνητικός συνασπισμός του Καγκελάριου Όλαφ Σολτς ο οποίος δεν κατάφερε να παραδώσει τον προγραμματισμένο στόχο των 400.000 νέων κατοικιών ετησίως, έχει πια ακυρώσει τους αυστηρότερους κανόνες ενεργειακής απόδοσης για τα νέα κτίρια σε μια προσπάθεια ενίσχυσης των κατασκευών.
Η κίνηση αυτή, όμως, δεν βοηθάει ιδιαίτερα στην αντιμετώπιση των υψηλών επιτοκίων και της αύξησης του κόστους κατασκευής, ενώ οι επενδυτές παραμένουν νευρικοί όσον αφορά την πιθανή επαναφορά των κανονισμών.
Οι αυστηροί κανόνες προστασίας των ενοικιαστών καθιστούν ακόμα δυσκολότερη την προσέλκυση επενδυτών. Τα σχέδια της κυβέρνησης για αυστηροποίησή τους «θα οδηγήσουν σε περιορισμένη νέα οικοδόμηση αντί για περισσότερη», σημείωσε χαρακτηριστικά ο διευθύνων σύμβουλος της Vonovia SE, Ρολφ Μπουχ.
Σκανδιναβία
Η συνεχιζόμενη κρίση των ακινήτων στη Σουηδία, η οποία θυμίζει το κραχ της δεκαετίας του ‘90 το οποίο πυροδότησε μία γενική οικονομική κρίση, έχει οδηγήσει σε πτώση των τιμών των ακινήτων και αύξηση του κόστους χρηματοδότησης τα οποία επιβαρύνουν την οικονομία της χώρας.
Στη Στοκχόλμη, παράλληλα, δεν υπάρχει αρκετή προσφορά ενώ τα μέτρα για τον έλεγχο των ενοικίων περιορίζουν τις νέες επενδύσεις. Όσοι δεν έχουν τα χρήματα ή τον απαραίτητο χρόνο για αγορά, έχουν ελάχιστες εναλλακτικές μέσω της υπενοικίασης.
Στη Δανία, όπου ο πληθωρισμός εξακολουθεί να είναι υψηλός, τα ενοίκια έχουν ετήσιο πλαφόν αύξησης του 4%. Η συμφωνία αυτή είχε γίνει έτσι ώστε να ανακουφιστούν περίπου 160.000 ενοικιαστές οι οποίοι διαφορετικά θα αντιμετώπιζαν σημαντικές αυξήσεις.
Πολωνία
Πριν από την περσινή προεκλογική εκστρατεία, η πολωνική κυβέρνηση εφάρμοσε κίνητρα για την παροχή ενυπόθηκων δανείων στους νέους αγοραστές, συμβάλλοντας σε αύξηση των τιμών των κατοικιών στις μεγαλύτερες πόλεις κατά σχεδόν 20% το 2023.
Τώρα πια, όμως, τα χρήματα έχουν εξαντληθεί, και η νέα κυβέρνηση του Ντόναλντ Τουσκ σχεδιάζει να ξεκινήσει εκ νέου τη λήψη μέτρων στήριξης το β’ εξάμηνο του 2024.
Αυτό, με τη σειρά του, σημαίνει πως οι Πολωνοί είναι και πάλι εκτεθειμένοι στα διαρθρωτικά προβλήματα της αγοράς, όπως οι υψηλές τιμές, τα ακριβά δάνεια και η περιορισμένα προσφορά.
Οι τάσεις αυτές αναμένεται να απομακρύνουν πολλούς από την αγορά ακινήτων, επιβεβαιώνοντας μία από τις βασικές επενδυτικές θέσεις των ξένων κεφαλαίων τα οποία επενδύουν σε έργα στη χώρα από το 2016.
Ιβηρική χερσόνησος
Οι κατασκευές κατοικιών στην Ισπανία βρίσκονται σε ύφεση από το σκάσιμο της φούσκας κατά τη διάρκεια της παγκόσμιας οικονομικής κρίσης του 2008. Το μεγαλύτερο εμπόδιο της αγοράς είναι η υποτονική διαχείριση. Οι εργολάβοι, από την πλευρά τους, αναφέρουν πως η γραφειοκρατία και η αδειοδότηση διαρκούν τουλάχιστον ένα έτος, γεγονός το οποίο αυξάνει το συνολικό κόστος.
Έχουν, βέβαια, γίνει προσπάθειες για «ξεκλείδωμα» των επενδύσεων μέσω κατανομής του κινδύνου. Η ισπανική εταιρεία κατασκευής ακινήτων Neinor Homes SA έχει προχωρήσει σε συμφωνίες με επενδυτές όπως η AXA IM Alts. Τέτοιου είδους πρωτοβουλίες είναι αναγκαίες, με το απόθεμα των νέων κατοικιών να συρρικνώνεται επί 13 συναπτά έτη και να βρίσκεται, πια, στο χαμηλότερο επίπεδο από το 2007.
Στην Πορτογαλία, η κυβέρνηση προσπαθεί να τονώσει την αγορά κατοικιών τερματίζοντας το πρόγραμμα της χρυσής βίζας και εγκρίνοντας σχέδιο για τη μείωση των φορολογικών κινήτρων για τους νέους κατοίκους.
Οι κινήσεις αυτές περιόρισαν τη ζήτηση από ξένους επενδυτές και έθεσαν την ιδιοκτησία κατοικίας εκτός των προϋπολογισμών πολλών Πορτογάλων. Παρ’ όλα αυτά, οι επενδυτές θα μπορούσαν να αποφύγουν τις παγίδες και να βγουν κερδισμένοι.
Διαβάστε ακόμη
Πτωχεύσεις: Τα «κανόνια» θα συνεχίσουν να βαράνε το 2024 (pics + γραφήματα)
Πλειστηριασμοί: Ποιο ακίνητο «φιλέτο» στο Σύνταγμα βγαίνει στο σφυρί (pics)
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο ΘΕΜΑ