Η επένδυση σε ακίνητα αποτελεί αναπόσπαστο κομμάτι της βρετανικής νοοτροπίας. Τα ποσοστά ιδιοκατοίκησης στο Ηνωμένο Βασίλειο είναι υψηλότερα σε σύγκριση με άλλες χώρες όπως, η Γαλλία και η Γερμανία, καθώς οι Βρετανοί τείνουν να θεωρούν την αγορά ακινήτων ως έναν από τους ασφαλέστερους τρόπους εξασφάλισης οικονομικής σταθερότητας.
Ωστόσο, το τοπίο αλλάζει. Οι «χρυσές εποχές» της εν λόγω αγοράς δείχνουν να φτάνουν στο τέλος τους, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων παραμένουν υψηλά και από τον Απρίλιο, τίθεται σε ισχύ η αύξηση του φόρου χαρτοσήμου (stamp duty), γεγονός που αναμένεται να επηρεάσει την αγοραστική δραστηριότητα.
Παράλληλα, άλλες κατηγορίες επενδύσεων κερδίζουν έδαφος, όπως οι μετοχές του FTSE 100, οι οποίες φέτος ξεπέρασαν σε απόδοση τους αμερικανικούς δείκτες S&P 500 και NASDAQ. Ποια, λοιπόν, είναι η καλύτερη στρατηγική για έναν επενδυτή ακινήτων σήμερα; Το Bloomberg News συνομίλησε με πέντε ειδικούς της αγοράς για να αναδείξει τις πιο ελκυστικές ευκαιρίες στον κλάδο. Προτείνουν από γραφεία στο City του Λονδίνου και εμπορικά καταστήματα σε κεντρικούς δρόμους, μέχρι εξοχικές κατοικίες στο Ντουμπάι. Επιπλέον, οι ειδικοί αποκαλύπτουν πού θα τοποθετούσαν 1 εκατ. λίρες για μια επένδυση που βασίζεται στο πάθος τους – από παραθαλάσσιες κατοικίες στο Ηνωμένο Βασίλειο, έως ενοικιαζόμενα ακίνητα στις αμπελουργικές περιοχές της Νότιας Αφρικής.
1. Επαγγελματικά ακίνητα
Πίτερ Παπαδάκος, διευθύνων σύμβουλος, επικεφαλής έρευνας – Ευρώπη & Ασία-Ειρηνικός, Green Street
Η ιδέα
Παρόλο που η πλειονότητα των επενδυτών σε εμπορικά ακίνητα αποφεύγει τις μακροχρόνιες επενδύσεις σε γραφεία, ο τομέας αυτός ενδέχεται να προσφέρει εξαιρετικές αποδόσεις. Οι επενδυτές έχουν γίνει επιφυλακτικοί απέναντι στις εισηγμένες βρετανικές εταιρείες ακινήτων, ειδικά εκείνες με υψηλή έκθεση σε γραφεία του Κεντρικού Λονδίνου.
Τα REITs (Real estate investment trusts) που δραστηριοποιούνται αποκλειστικά στην περιοχή του Central London διαπραγματεύονται σε επίπεδα που υποδηλώνουν ότι τα ακίνητά τους μπορούν να αλλάξουν χέρια μόλις στο 80% της πραγματικής τους αξίας. Αυτό δημιουργεί επενδυτικές ευκαιρίες για όσους έχουν τη διάθεση να αναλάβουν ρίσκο.
Ωστόσο, η επιλογή της σωστής υποαγοράς είναι κρίσιμη. Η ευρύτερη περιοχή του Central London δεν είναι φθηνή, ενώ αγορές όπως το Canary Wharf ή το Midtown δεν θεωρούνται ελκυστικές. Από την άλλη, το City του Λονδίνου ξεχωρίζει. Αυτό συμβαίνει για τρεις βασικούς λόγους, αρχικά λόγω περιορισμένης διαθεσιμότητας ποιοτικών γραφείων. Τα Grade-A γραφεία αντιστοιχούν, μόλις στο 3-5% του συνολικού αποθέματος, ποσοστό χαμηλό για τα ιστορικά δεδομένα. Ακόμη, υπάρχουν θετικές προοπτικές για τις τιμές ενοικίασης.
Όταν τα ποσοστά κενών γραφείων πέφτουν κάτω από το 5%, τα ενοίκια αυξάνονται με ρυθμούς υψηλότερους από τον πληθωρισμό. Τέλος, όπως εκτιμάται, η προσφορά μετά το 2027 θα είναι περιορισμένη. Εάν η οικονομία ανακάμψει και η απασχόληση στον χρηματοοικονομικό τομέα αυξηθεί, η ζήτηση θα ξεπεράσει την προσφορά, οδηγώντας σε περαιτέρω αυξήσεις των ενοικίων. Συνολικά, οι τιμές ενοικίασης των Grade-A γραφείων στο City αναμένεται να αυξηθούν άνω του 8% ετησίως έως το 2029.
Η στρατηγική
Μετοχές όπως της Derwent London (DLN) και της Helical (HLCL) θα μπορούσαν να επωφεληθούν από αυτή την τάση. Η Derwent είναι η ασφαλέστερη επιλογή, με μεγαλύτερο και πιο διαφοροποιημένο χαρτοφυλάκιο, ενώ η Helical εστιάζει περισσότερο στην ανάπτυξη νέων ακινήτων.
Εναλλακτική ιδέα
Επένδυση σε ένα μικρό ξενοδοχείο στο Lviv της Ουκρανίας. Εάν το 2025 υπάρξει ειρηνευτική συμφωνία με τη Ρωσία, η ανακατασκευή της χώρας θα δημιουργήσει τεράστιες ανάγκες σε καταλύματα.
2. Ενοικίαση στο Ανατολικό Λονδίνο
Ανίσα Μπέβεριτζ, επικεφαλής έρευνας, Hamptons
Η ιδέα
Η αγορά ενοικιάσεων στο Λονδίνο παρουσιάζει ενδιαφέρουσες ευκαιρίες για επενδυτές, με τον δήμο Barking & Dagenham να ξεχωρίζει ως η πιο αποδοτική επιλογή. Σύμφωνα με στοιχεία της Hamptons, οι ακαθάριστες αποδόσεις στην περιοχή διαμορφώθηκαν στο 7,5% το περασμένο έτος, ενώ παραμένει η πιο οικονομική περιοχή για αγορά ακινήτων. Παραδοσιακά, οι πιο προσιτές συνοικίες της βρετανικής πρωτεύουσας εμφανίζουν υψηλές αποδόσεις, καθώς τα ενοίκια παραμένουν ισχυρά σε σχέση με τις τιμές των ακινήτων.
Ωστόσο, οι πρόσφατες εξελίξεις έχουν ενισχύσει ακόμη περισσότερο τη δυναμική των ενοικιάσεων. Καθώς τα ενοίκια στο κεντρικό Λονδίνο έχουν αυξηθεί, παρατηρείται μετακίνηση ενοικιαστών προς πιο προσιτές περιοχές στα όρια της πόλης, γεγονός που έχει ενισχύσει τη ζήτηση. Επιπλέον, οι βελτιώσεις στις υποδομές παίζουν καθοριστικό ρόλο στις εξελίξεις της αγοράς: η επέκταση του δικτύου μεταφορών, όπως η Elizabeth Line και το Overground, καθιστά την πρόσβαση ευκολότερη και αυξάνει την ελκυστικότητα των προαστίων.
Παράλληλα, φαίνεται να καταγράφεται ένα φαινόμενο «ποιοτικής αναβάθμισης» στην περιοχή, με την ανάπτυξη νέων, υψηλότερων προδιαγραφών ακινήτων από κατασκευαστές που επιδιώκουν να προσελκύσουν αγοραστές και ενοικιαστές από γειτονικές περιοχές.
Η στρατηγική
Οι επενδυτές που στρέφονται στις εξωτερικές ζώνες του Λονδίνου επωφελούνται από χαμηλότερο κόστος αγοράς και μεγαλύτερη ευελιξία στην επιλογή ακινήτου. Σε γενικές γραμμές, τα διαμερίσματα προσφέρουν υψηλότερες αποδόσεις σε σχέση με τις μονοκατοικίες, καθώς οι ενοικιαστές προσαρμόζουν τις απαιτήσεις τους σε μικρότερους χώρους λόγω του κόστους. Ωστόσο, μία σημαντική παράμετρος που δεν πρέπει να ξεχνούν οι ενδιαφερόμενοι είναι τα υψηλά έξοδα διαχείρισης. Πολλά από τα νέα οικιστικά συγκροτήματα με σύγχρονες παροχές συνεπάγονται ιδιαίτερα υψηλές χρεώσεις συντήρησης, τις οποίες επωμίζεται ο ιδιοκτήτης. Παρόλο που ένα μέρος αυτών ενσωματώνεται στο ενοίκιο, μπορεί να μειώσει σημαντικά την τελική απόδοση.
Ένα ακόμη στοιχείο που πρέπει να ληφθεί υπόψη, είναι η ομοιομορφία των νέων αναπτύξεων. Πολλά από τα σύγχρονα κτίρια που ανεγείρονται στην Ανατολική πλευρά της πόλης μοιάζουν μεταξύ τους, γεγονός που μπορεί να περιορίσει τη διαφοροποίηση και να επηρεάσει τη μακροπρόθεσμη αξία του ακινήτου. Η αναζήτηση ενός πιο ιδιαίτερου ή μοναδικού ακινήτου ενδέχεται να αποδειχθεί αποδοτικότερη επιλογή σε βάθος χρόνου.
Εναλλακτική ιδέα
Για όσους εξετάζουν επιλογές εκτός Λονδίνου, η αγορά ακινήτων στη Νότια Αφρική εμφανίζει επίσης ενδιαφέρον. Οι οινοπαραγωγικές περιοχές και τα προάστια του Κέιπ Τάουν προσφέρουν ευκαιρίες τόσο για βραχυπρόθεσμα εισοδήματα από ενοικίαση όσο και για μελλοντική υπεραξία. Η τοπική αγορά ενοικιάσεων παραμένει ισχυρή, ενώ ορισμένα συγκροτήματα κατοικιών στην περιοχή έχουν καταγράψει σημαντική κεφαλαιακή άνοδο. Παρά τη γεωγραφική απόσταση, η μικρή διαφορά ώρας με το Ηνωμένο Βασίλειο (μόλις δύο ώρες) καθιστά τη διαμονή και την εξ αποστάσεως εργασία ευκολότερη, ενισχύοντας τη δυναμική του προορισμού ως επενδυτική επιλογή.
3. Το μεγάλο reset του λιανεμπορίου
Τσάρλι Μπαρκ, επικεφαλής αγορών κεφαλαίου στο Ηνωμένο Βασίλειο, Knight Frank
Η ιδέα
Το λιανεμπόριο αποτελεί μια εξαιρετική επιλογή διαφοροποίησης για επενδυτές που έχουν ήδη σημαντικό μέρος της περιουσίας τους τοποθετημένο σε οικιστικά ακίνητα. Ο κλάδος έχει περάσει μια δύσκολη δεκαετία, κυρίως λόγω της κυριαρχίας του ηλεκτρονικού εμπορίου. Ωστόσο, η αγορά βρίσκεται πλέον σε τροχιά ανάκαμψης. Οι αξίες και τα ενοίκια έχουν διαμορφωθεί σε νέα, χαμηλότερα επίπεδα, ενώ η ζήτηση αρχίζει να επιστρέφει. Αυτή η τάση φαίνεται να συνεχίζεται, καθιστώντας τα εμπορικά ακίνητα μια ελκυστική αντικυκλική επενδυτική επιλογή.
Ένα από τα ενδιαφέροντα δεδομένα της αγοράς είναι ότι η ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου έχει επιβραδυνθεί από την πανδημία του Covid-19 και μετά. Οι λιανέμποροι συνειδητοποιούν πλέον ότι μπορούν να επιτύχουν μεγαλύτερα περιθώρια κέρδους μέσω των φυσικών τους καταστημάτων, εκμεταλλευόμενοι τις δυνατότητες για υψηλότερες πωλήσεις και στρατηγικό upselling. Αυτό οδηγεί σε σημαντικές επενδύσεις στην αναβάθμιση των ακινήτων που στεγάζουν τα καταστήματά τους. Όπου αυξάνονται οι πωλήσεις, αυξάνονται και τα ενοίκια – μια εξέλιξη που ενισχύει την ελκυστικότητα του κλάδου για νέες επενδύσεις.
Η στρατηγική
Ο πιο προσιτός υποτομέας για ιδιώτες επενδυτές είναι τα καταστήματα στους κεντρικούς εμπορικούς δρόμους (high-street retail). Πρόκειται για έναν κλάδο που είναι εύκολο να κατανοήσει κανείς, ενώ η τοπική γνώση μπορεί να προσφέρει ανταγωνιστικό πλεονέκτημα. Πολλοί μικροεπενδυτές προτιμούν να αγοράζουν ακίνητα σε πόλεις ή περιοχές που γνωρίζουν καλά, καθώς μπορούν να προβλέψουν ποιες τοποθεσίες έχουν την υψηλότερη εμπορική κίνηση και πού εντοπίζονται οι ευκαιρίες ανάπτυξης.
Η διαδικασία αγοράς ενός καταστήματος δεν διαφέρει πολύ από αυτήν της αγοράς κατοικίας. Τα μεσιτικά γραφεία προωθούν τα εμπορικά ακίνητα με παρόμοιο τρόπο, ενώ πολλές μικρές επενδύσεις στον κλάδο του λιανεμπορίου διατίθενται και μέσω δημοπρασιών. Ωστόσο, ένα από τα βασικά ρίσκα για έναν επενδυτή είναι το ενδεχόμενο το κατάστημα να παραμείνει κενό, χωρίς ενοικιαστή (rental void). Γι’ αυτό είναι κρίσιμο να αξιολογηθεί η βιωσιμότητα του υφιστάμενου ενοικιαστή και η πιθανότητα να ανανεώσει το μισθωτήριό του.
Οι εμπορικές μισθώσεις διαρκούν συνήθως πέντε χρόνια, γεγονός που προσφέρει μια σχετική σταθερότητα. Όμως, πριν από την επένδυση, είναι απαραίτητο να διαπιστωθεί αν το τρέχον ενοίκιο ανταποκρίνεται στις τιμές της αγοράς. Αν ο υφιστάμενος ενοικιαστής αποχωρήσει, θα είναι εφικτό να βρεθεί νέος μισθωτής στην ίδια τιμή; Αν το ενοίκιο θεωρείται υψηλό για την περιοχή, ενδέχεται να χρειαστεί αναπροσαρμογή προς τα κάτω, κάτι που θα επηρεάσει την απόδοση της επένδυσης. Επιπλέον, η ανάλυση της εμπορικής απόδοσης του καταστήματος είναι καθοριστικής σημασίας. Αν το κατάστημα καταγράφει αυξημένες πωλήσεις, η πιθανότητα ανανέωσης της μίσθωσης είναι υψηλή. Αντίθετα, αν η δραστηριότητά του είναι πτωτική, υπάρχει ο κίνδυνος να μείνει κενό, οδηγώντας σε απώλειες εισοδήματος.
Εναλλακτική επενδυτική προσέγγιση
Για όσους αναζητούν μια διαφορετική επενδυτική στρατηγική, τα παραθεριστικά ακίνητα στο Ηνωμένο Βασίλειο εμφανίζουν προοπτικές. Με τις κλιματικές αλλαγές να επηρεάζουν τις καιρικές συνθήκες, εκτιμάται ότι τα καλοκαίρια στη χώρα θα γίνονται θερμότερα και ξηρότερα, ενισχύοντας τη ζήτηση για εσωτερικό τουρισμό. Η αγορά ακινήτων στη νότια ακτογραμμή της Αγγλίας –με περιοχές όπως το Dorset να ξεχωρίζουν – θα μπορούσε να αποτελέσει μια έξυπνη κίνηση για όσους θέλουν να συνδυάσουν εισόδημα από ενοικιάσεις με πιθανή υπεραξία στο μέλλον.
4. Η περίπτωση της Σκωτίας
Ρίτσαρντ Ντόνελ, εκτελεστικός διευθυντής, Zoopla
Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της Zoopla, η Σκωτία αναδείχθηκε ως η πιο ισχυρή αγορά ακινήτων στη Βρετανία όσον αφορά τη σχέση τιμής και αξίας, τον χρόνο πώλησης, το ποσοστό ακινήτων που μένουν στην αγορά για πάνω από έξι μήνες και τις μειώσεις τιμών που παρατηρούνται στις αγγελίες.
Πόλεις όπως η Motherwell, η Γλασκώβη και το Εδιμβούργο κατέκτησαν θέσεις στο top 10, σημειώνοντας εξαιρετικές επιδόσεις και στις τέσσερις αυτές κατηγορίες. Στη Γλασκώβη, για παράδειγμα, η μέση τιμή ενός σπιτιού το 2024 ανήλθε στις 157.764 λίρες, με ετήσια αύξηση 2,9% και μέσο χρόνο πώλησης μόλις 15 ημέρες.
Η αγορά ακινήτων στη Σκωτία χαρακτηρίζεται από σταθερότητα και μακροπρόθεσμη ισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, σε αντίθεση με άλλες περιοχές του Ηνωμένου Βασιλείου. Η μεγάλη διαθεσιμότητα διαμερισμάτων διατηρεί τις τιμές πιο ευθυγραμμισμένες με τα εισοδήματα, αποφεύγοντας έντονες διακυμάνσεις τύπου «boom and bust».
Επιπλέον, η Σκωτία διαθέτει ένα πιο διαφανές και αξιόπιστο σύστημα αγοραπωλησίας κατοικιών. Δεν υπάρχει καθεστώς μακροχρόνιας μίσθωσης, οι κατοικίες διατίθενται στην αγορά με καθορισμένη εκτίμηση που ανταποκρίνεται στις τραπεζικές απαιτήσεις για χρηματοδότηση, ενώ συνοδεύονται από αναλυτικό ενημερωτικό πακέτο. Αυτό σημαίνει ότι οι αγοραστές έχουν στη διάθεσή τους πολύ περισσότερες πληροφορίες σε σχέση με την Αγγλία, όπου η διαδικασία μπορεί να μοιάζει αβέβαιη.
Τι πρέπει να προσέξουν οι αγοραστές
Το βασικό στοιχείο που πρέπει να λάβει υπόψη του ένας επενδυτής είναι ο λόγος αγοράς. Αν η μετακόμιση στη Σκωτία συνδέεται με την εργασία, τότε η επιλογή κάποιας περιοχής στο Κεντρικό Ζώνη μεταξύ Γλασκώβης και Εδιμβούργου είναι η ιδανική.
Η χώρα είναι σαφώς λιγότερο πυκνοκατοικημένη σε σχέση με την Αγγλία, κάτι που μπορεί να επηρεάσει την καθημερινότητα όσων έχουν συνηθίσει σε μεγάλα αστικά κέντρα. Παράλληλα, οι μακριοί και βροχεροί χειμώνες είναι ένα ζήτημα που συχνά αναφέρουν όσοι μετακινούνται από το Λονδίνο ή τη Νότια Αγγλία. Στον τομέα των στεγαστικών δανείων, δεν υπάρχουν σημαντικές διαφορές στον τρόπο λειτουργίας της αγοράς μεταξύ Αγγλίας και Σκωτίας.
Εναλλακτική επενδυτική ευκαιρία
Με τις επερχόμενες μεταρρυθμίσεις στη νομοθεσία περί leasehold, μπορεί να προκύψουν σημαντικές ευκαιρίες για απόκτηση ακινήτου στο Λονδίνο. Οι τιμές των διαμερισμάτων στην πόλη παραμένουν στα ίδια επίπεδα από το 2016, ενώ σε πολλές περιπτώσεις έχουν σημειώσει πτώση λόγω μειωμένης ζήτησης. Αν κάποιος ενδιαφέρεται να αγοράσει ακίνητο στη βρετανική πρωτεύουσα, μια καλή στρατηγική θα ήταν να επικεντρωθεί σε μεταχειρισμένα leasehold διαμερίσματα και όχι σε νεόδμητες κατασκευές. Βέβαια, θα πρέπει να αποκτήσει καλή γνώση του θεσμικού πλαισίου των leasehold ακινήτων για να εξασφαλίσει μια συμφέρουσα αγορά.
5. Το Ντουμπάι ως εναλλακτικός επενδυτικός προορισμός
Βικτόρια Γκάρετ, επικεφαλής του παγκόσμιου οικιστικού τομέα, Savills
Η αγορά ακινήτων στο Ντουμπάι συνεχίζει να προσελκύει επενδυτές από όλο τον κόσμο, συνδυάζοντας υψηλή κεφαλαιακή απόδοση, αναπτυσσόμενες υποδομές και έναν κοσμοπολίτικο τρόπο ζωής. Οι αριθμοί είναι εντυπωσιακοί. Στον τομέα των πολυτελών κατοικιών, η αύξηση της κεφαλαιακής αξίας για το 2024 ανήλθε στο 6,8%, ενώ για το 2025 οι προβλέψεις δείχνουν ότι η άνοδος των τιμών θα κυμανθεί μεταξύ 8% και 9,9%, καθιστώντας το Ντουμπάι μία από τις πιο κερδοφόρες αγορές ακινήτων παγκοσμίως.
Πριν από δέκα χρόνια, οι περισσότεροι μετανάστες έβλεπαν το Ντουμπάι ως μια προσωρινή στάση. Σήμερα, ολοένα και περισσότεροι άνθρωποι το επιλέγουν για μόνιμη εγκατάσταση, επωφελούμενοι από τις ευνοϊκές καιρικές συνθήκες το χειμώνα και τις επιχειρηματικές ευκαιρίες.
Τι πρέπει να προσέξουν οι αγοραστές
Όσοι ενδιαφέρονται να επενδύσουν σε ακίνητα στο Ντουμπάι, καλό είναι να επισκεφθούν την πόλη σε διαφορετικές περιόδους του έτους, ώστε να γνωρίσουν τις κλιματολογικές συνθήκες. Η αγορά προσφέρει πολλαπλές επιλογές, από πολυτελείς κατοικίες στην παραλία έως διαμερίσματα στο κέντρο της πόλης ή σε νέες αναπτυσσόμενες περιοχές. Επιπλέον, υπάρχουν διαφορές στο ιδιοκτησιακό καθεστώς, καθώς τόσο leasehold όσο και freehold ακίνητα είναι διαθέσιμα, ενώ σε ορισμένες περιοχές οι αλλοδαποί δεν επιτρέπεται να αγοράσουν ακίνητο.
Οι προμήθειες των μεσιτών είναι κατά κανόνα 2% και καταβάλλονται από τον αγοραστή, ενώ οι περισσότερες κατοικίες συνοδεύονται από πολυτελείς παροχές, όπως πισίνες και γυμναστήρια.
Εναλλακτική επιλογή
Μια ενδιαφέρουσα εναλλακτική αποτελεί η αγορά παραθαλάσσιων κατοικιών στη Βρετανία, που μέχρι πρόσφατα θεωρούνταν υποτιμημένες. Παραδείγματα, όπως οι παραλίες του West Sussex, αποδεικνύουν ότι τα waterfront ακίνητα μπορούν να προσφέρουν σημαντική υπεραξία.
Διαβάστε ακόμη
Δασμοί Τραμπ: Τι σημαίνει η εξαίρεση για smartphones και υπολογιστές – Ερχονται νέες ανακοινώσεις
Σοφία Μάλεν, Ούλρικα Λέβερεντς: Πώς η H&M προσπαθεί να επανεφεύρει τη «γρήγορη μόδα»
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα