Πριν λίγες μέρες, ο Πρωθυπουργός από το βήμα της ΔΕΘ ανακοίνωσε μια σειρά νέων μέτρων για την βραχυχρόνια στα πλαίσια των καθιερωμένων ετήσιων εξαγγελιών για την οικονομία και την κοινωνία. Με το παρόν άρθρο θα επιχειρήσω να αναλύσω τα μέτρα και την επίδραση τους στην αγορά ακινήτων και τον τουρισμό, με μια – όσο γίνεται – αντικειμενική ματιά, χωρίς συναισθηματισμούς και οπαδικό ύφος, παρότι δραστηριοποιούμαι στον χώρο της βραχυχρόνιας τα τελευταία 7 χρόνια, και ως οικοδεσπότης αλλά και ως συνιδρυτής εταιρίας που προσφέρει λογισμικό σε διαχειριστές ακινήτων σε όλο τον κόσμο.
Για αρχή, ας δούμε ακριβώς τι ανακοινώθηκε:
- Δεν θα επιτραπούν νέες μισθώσεις βραχυχρόνιας στα 3 κεντρικά διαμερίσματα της Αθήνας, για έναν τουλάχιστον χρόνο.
- Απαλλαγή από φόρο ενοικίου για 3 χρόνια αν μετατρέψεις ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης σε μακροχρόνια ή αν ανοίξεις κλειστό ακίνητο για μακροχρόνια.
- Νέο αυξημένο τέλος σε βραχυχρόνιες κρατήσεις από πλατφόρμες
Αρχικά να πούμε ότι τα παραπάνω αποτελούν γενικές κατευθύνσεις και αναμένουμε διευκρινίσεις από τα αρμόδια υπουργεία για να έχουμε πιο ολοκληρωμένη εικόνα, αλλά είναι αρκετά για να δώσουν ένα στίγμα για τις προθέσεις της κυβέρνησης και του Πρωθυπουργού προσωπικά. Πριν επιχειρήσουμε να αναλύσουμε τις επιπτώσεις των μέτρων (θετικές και αρνητικές) θα πρέπει πρώτα να απαντήσουμε ξεκάθαρα στο παρακάτω ερώτημα:
Υπάρχει στεγαστικό πρόβλημα στην Αθήνα;
Υπάρχει, ξεκάθαρα. Όσοι ζούμε στην Αθήνα το ζούμε έντονα και καθημερινά. Το ακούμε από τους συγγενείς και φίλους που δεν βρίσκουν να νοικιάσουν σπίτια σε καλή κατάσταση σε λογικές τιμές, το βλέπουμε στις αγγελίες ενοικίασης και πώλησης με τιμές διπλάσιες από αυτές που θυμόμαστε πριν 10 χρόνια, το διαβάζουμε καθημερινά στις εφημερίδες και τα ειδησεογραφικά sites. Το φαινόμενο είναι υπαρκτό, και έντονο. Αμέσως μετά όμως προκύπτει το εύλογο ερώτημα: Τι φταίει;
Αντίθετα με την ότι ακούγεται και συζητιέται, ΔΕΝ φταίει η βραχυχρόνια – ή τουλάχιστον, δεν είναι η βασική αιτία. Και θα εξηγήσω γιατί. Στην Αθήνα υπάρχουν 250.000 κλειστά σπίτια, και μόλις 15.000 Airbnb (τα νούμερα είναι από επίσημα στοιχεία). Αν βρεθεί τρόπος να επανέλθει στην αγορά μόλις το 6% των κλειστών σπιτιών, αμέσως “εξαλείφθηκε” το Airbnb ως αιτία της στεγαστικής κρίσης.
Επίσης, ο πληθωρισμός έχει ανεβάσει τις τιμές στα πάντα – είναι λογικό λοιπόν ένα μέρος της αύξησης των τιμών των ενοικίων να οφείλεται στον πληθωρισμό, και ένα άλλο μέρος στην μείωση της προσφοράς. Τέλος, οι νέες κατασκευές στην Αθήνα και γενικά στην Ελλάδα, αν και έχουν παρουσιάσει αύξηση τα τελευταία λίγα χρόνια, παραμένουν περιορισμένες σε σύγκριση με τις προ της κρίσης εποχές. Συγκεκριμένα, οι οικοδομικές άδειες για νέες κατοικίες κυμαίνονται κατά μέσο όρο στις 30.000 κατ’ έτος για τη διετία 2023-2024, ποσοστό που εξακολουθεί να είναι πολύ χαμηλότερο σε σχέση με το 2007. Παρά τη σημαντική ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας τα τελευταία χρόνια, η προσφορά νέων κατοικιών παραμένει περιορισμένη εξαιτίας του υψηλού κόστους κατασκευής και των ελλείψεων σε εργατικό δυναμικό.
Ποια είναι λοιπόν η λύση στο στεγαστικό πρόβλημα;
Σίγουρα δεν υπάρχει μία μόνο απάντηση, αλλά ο συνδυασμός πολιτικών και επενδυτικών πρωτοβουλιών θα μπορούσε να βελτιώσει την κατάσταση.
Πρώτον, θα πρέπει να δοθεί προτεραιότητα στην ενεργοποίηση των κλειστών ακινήτων. Με τα νέα μέτρα της κυβέρνησης που περιλαμβάνουν φοροαπαλλαγές για την επαναφορά αυτών των ακινήτων στην αγορά μακροχρόνιας μίσθωσης, υπάρχει η δυνατότητα να αυξηθεί άμεσα η προσφορά κατοικιών.
Δεύτερον, η ενίσχυση της κατασκευαστικής δραστηριότητας με την παροχή κινήτρων για νέες οικοδομές είναι καίριας σημασίας. Οι νέες κατασκευές, που έχουν σταθεροποιηθεί γύρω στις 30.000 ανά έτος, χρειάζονται περαιτέρω ώθηση για να καλύψουν τη ζήτηση. Παράλληλα, οι νέες επενδύσεις σε πράσινα και ενεργειακά αποδοτικά κτίρια θα μπορούσαν να προσελκύσουν περισσότερους επενδυτές και να προσφέρουν μια μακροπρόθεσμη λύση.
Τέλος, η συνέχιση και διεύρυνση των κοινωνικών στεγαστικών προγραμμάτων, τα οποία ήδη προβλέπουν χορήγηση επιδοτήσεων για νέους, θα μπορούσαν να ανακουφίσουν τις ευάλωτες κοινωνικές ομάδες. Συνδυάζοντας αυτούς τους παράγοντες, είναι πιθανό να αρχίσουμε να βλέπουμε βελτίωση στην αγορά ακινήτων της Αθήνας.
Πως επηρεάζουν τα νέα μέτρα για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις την αγορά ακινήτων και τον τουρισμό;
Αν και δραστηριοποιούμαι επαγγελματικά στην βραχυχρόνια, προσωπικά πιστεύω πως τα μέτρα είναι προς την σωστή κατεύθυνση, παρότι περιορίζουν σε κάποιο βαθμό την δραστηριότητα της βραχυχρόνιας στην Αθήνα. Το πιο ευχάριστο απο όλα είναι η εγκατάλειψη (ελπίζουμε) της παράλογης σκέψης για περιορισμό του συνολικού αριθμού ημερών που θα μπορεί ένα κατάλυμα βραχυχρόνιας να ενοικιάζεται ετησίως. Και είναι απολύτως λογικό να εγκαταλειφθεί ως σκέψη: Τι θα κάνει κάποιος ιδιοκτήτης ή διαχειριστής μόλις πιάσει τις 90 ημέρες; Θα το νοικιάσει για 9 μήνες μακροχρόνια σε μια οικογένεια και μετά θα τους διώξει για να ξεκινήσουν οι επόμενες 90 μέρες βραχυχρόνιας; Όπως και αν το δει κανείς, θα ήταν ένα εντελώς παράλογο μέτρο.
Ο περιορισμός που τελικά ανακοινώθηκε για απαγόρευση νέων μισθώσεων στο κέντρο της Αθήνας είναι δίκοπο μαχαίρι, και η επιτυχία του μέτρου εξαρτάται από τον τρόπο υλοποίησης. Πιο συγκεκριμένα: Για να νοικιάσει κάποιος ένα ακίνητο βραχυχρόνια, πρέπει να εκδώσει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Το ΑΜΑ πρέπει να αλλάξει κάθε φορά που κάποιος νέος διαχειριστής αναλαμβάνει το ακίνητο με νέο μισθωτήριο, κάτι που μπορεί να συμβεί αρκετές φορές, ακόμα και μέσα στο ίδιο έτος. Είναι σημαντικό λοιπόν ο περιορισμός να αφορά νέα ακίνητα και όχι νέα ΑΜΑ. Επίσης, επειδή συχνά στην Ελλάδα ουδέν μονιμότερο του προσωρινού, αν τα υπόλοιπα μέτρα της κυβέρνησης αποδώσουν, θα πρέπει να διακοπεί η απαγόρευση γιατί τα οφέλη που έχει δημιουργήσει η βραχυχρόνια για πολλές γειτονιές της Αθήνας που ήταν εγκαταλειμένες είναι πολλαπλά: Γειτονιές ξαναζωντανέψανε, νέα μαγαζιά και δραστηριότητες ανθίσανε, νέες δουλειές δημιουργήθηκαν – και μαζί νέα έσοδα για τα κρατικά ταμεία.
Στα θετικά των νέων μέτρων, τα κίνητρα για φορολογική απαλλαγή τα πρώτα τρία χρόνια για όσους αποφασίσουν να ανοίξουν κλειστά ακίνητα ή να μετατρέψουν βραχυχρόνιες μισθώσεις σε μακροχρόνιες, αποτελούν ένα σημαντικό βήμα προς τη σωστή κατεύθυνση – το είχε άλλωστε προτείνει ο ΠΟΜΙΔΑ ήδη προ διετίας. Αυτή η πρωτοβουλία αναμένεται να συμβάλει ουσιαστικά στην αντιμετώπιση της έλλειψης διαθέσιμης στέγης στην Αθήνα, ανακουφίζοντας την πίεση στην αγορά ακινήτων και προσφέροντας νέες επιλογές στους μόνιμους κατοίκους.
Το τρίτο μέτρο που αφορά την αύξηση του τέλους για βραχυχρόνιες κρατήσεις εξειδικεύτηκε μόλις σήμερα 16/9 και ορίζει την αύξηση του Τέλους Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση στα 8€ από 1,5€ ανά βραδιά για για την υψηλή περίοδο και στα 2€ από 0,5€ ανά βραδιά την χαμηλή περίοδο, η οποία πλέον θα συμπεριλαμβάνει και τον Μάρτιο. Η αύξηση αυτή είναι δραματική, αλλά για να είμαστε δίκαιοι επηρεάζει και τα ξενοδοχεία που θα δουν αντίστοιχες αυξήσεις σε όλες τις κατηγορίες αλλά και τις βίλες και τα ακίνητα άνω των 80τμ για τα οποία το ΤΑΚΚ αυξάνεται από 10€ την βραδιά στα 15€. Οι αλλαγές αυτές θα φέρουν αρκετή αναστάτωση στην αγορά με σημαντικότερη κατά την γνώμη μου τον τρόπο διαχείρισης αυτού του τέλους, και εξηγώ: Ως τώρα το 0,5€ και το 1,5€ το ενσωματώνανε τα περισσότερα καταλύματα στην βασική τιμή ανά βραδιά και τέλος του μήνα το αποδίδανε στο κράτος μέσω ειδικής εφαρμογής.
Αυτό το κάνανε για 2 λόγους: Πρώτον για να μην αυξήσουν την πολυπλοκότητα στις πλατφόρμες με το έξτρα ξεχωριστό κόστος, και δεύτερον γιατί η Airbnb δεν έχει τρόπο να δηλώσεις διαφορετικό ΤΑΚΚ ανά περίοδο, με αποτέλεσμα να πρέπει να επιλέξεις ένα από τα 2 τέλη για όλο τον χρόνο, καθιστώντας σε «παράνομο» ή «παράτυπο» ότι κι αν επιλέξεις. Τώρα όμως που μεγάλωσε τόσο το ΤΑΚΚ, δεν θα είναι το ίδιο εύκολη η απόφαση να το ενσωματώσεις στην τιμή και οι διαχειριστές και οικοδεσπότες θα θέλουν το χρεώνουν χωριστά για να μην ανεβάζει την αρχική τιμή και να είναι ξεκάθαρο στον επισκέπτη πως είναι κρατικό χαράτσι. Όσο η Airbnb δεν επιτρέπει την δήλωση διαφορετικού ποσού ανα περίοδο, αυτό θα είναι πολύ μεγάλο πρόβλημα.
Συνοψίζοντας, τα νέα μέτρα για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις αποτελούν μια ξεκάθαρη προσπάθεια της κυβέρνησης να βάλει τάξη σε μια ήδη πιεσμένη αγορά ακινήτων, χωρίς να καταστρέψει τον τουριστικό τομέα που έχει φέρει σημαντικά οικονομικά οφέλη τα τελευταία χρόνια. Αν και κάποια από αυτά τα μέτρα, όπως η φορολογική απαλλαγή για την επαναφορά κλειστών ακινήτων στην αγορά, δείχνουν υποσχόμενα, η επιτυχία τους θα εξαρτηθεί από την προσεκτική εφαρμογή και τις πραγματικές συνθήκες της αγοράς.
Όπως και σε κάθε σημαντική αλλαγή, το κλειδί θα είναι η ισορροπία. Η αγορά πρέπει να βρει μια μέση λύση που θα επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να αξιοποιούν τα ακίνητά τους, χωρίς όμως να πλήττονται οι μόνιμοι κάτοικοι που αναζητούν προσιτή στέγη.
Θα κλείσω με κάτι που λέω συχνά σε φίλους, γνωστούς, και πελάτες: Δεν είναι όλα τα σπίτια κατάλληλα για βραχυχρόνια. Έχεις ρετιρέ στο κέντρο με θέα Ακρόπολη στο πιάτο; Προφανώς και πρέπει να αξιοποιήσεις την περιουσία σου με τον καλύτερο δυνατό τρόπο, να το ανακαινίσεις και να το βάλεις στις πλατφόρμες για να μεγιστοποιήσεις τα έσοδα σου. Αν από την άλλη αναρωτιέσαι αν πρέπει να γυρίσεις σε βραχυχρόνια το τριάρι ισόγειο σε γειτονιά μειωμένου τουριστικού ενδιαφέροντος, η απάντηση είναι όχι. Το κόστος και ο κόπος της καθημερινής διαχείρισης δεν αξίζει την μικρή διαφορά (αν υπάρχει) στα έσοδα, και στο κάτω κάτω της γραφής κάπου πρέπει να βρει και η 4μελής οικογένεια να μείνει.
*Ο Αλέξανδρος Καραβίτης είναι συνιδρυτής της Hosthub, της μεγαλύτερης Ελληνικής πλατφόρμας διαχείρισης ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης με πελάτες σε 97 χώρες.