Διαχρονικά, η ακίνητη περιουσία αποτελεί μια από τις σημαντικές πηγές εσόδων για τον κρατικό προϋπολογισμό. Τα ακίνητα αποτέλεσαν όλα αυτά τα χρόνια τον μαγνήτη άτακτων φοροεισπρακτικών μέτρων της εκάστοτε κυβέρνησης, διότι οι σχετικοί φόροι έχουν θεωρητικά εύκολη και μεγάλη εισπραξιμότητα.
Το άλλοτε πολυπόθητο αγαθό για τον Έλληνα έχει πολιορκηθεί με φόρους που αυξήθηκαν 700% σύμφωνα με έρευνα του ΟΟΣΑ για την περίοδο 2009-2018, τη στιγμή που οι περισσότερες χώρες-μέλη κατέγραψαν μείωση η σταθεροποίηση στην επιβαλλόμενη φορολογία στα ακίνητα. Στη χώρα μας , η φορολογία εκτινάχθηκε στα ύψη, καθώς τα έσοδα από 0,3% του ΑΕΠ το 2009, μια δεκαετία μετά (έτος 2018) έφτασαν στο 2,1% του ΑΕΠ.
Η Ελλάδα συγκαταλέγεται πλέον στις πιο ακριβές, φορολογικά χώρες για ακίνητα και γη μεταξύ των χωρών του ΟΟΣΑ. Καταλαμβάνει πλέον την 5η κατά σειρά θέση μετά τον Καναδά, Ηνωμένο Βασίλειο, τις ΗΠΑ και τη Γαλλία.
Τα έσοδα από φόρους στα ακίνητα :
· Το 2010 το Δημόσιο εισέπραξε από τη φορολόγηση των ακινήτων 487 εκατ. €
· Το 2011 οι φόροι των ακινήτων έφθασαν το 1,17 δισ. €
· Το 2012 οι φόροι των ακινήτων διαμορφώθηκαν στα 2,75 δις €
· Το 2013 οι φόροι των ακινήτων αυξήθηκαν περαιτέρω και διαμορφώθηκαν στα 2,991 δις €
· Το 2014 οι φόροι των ακινήτων έσπασαν το φράγμα των 3 δισ. €
· Το 2015 οι φόροι στα ακίνητα ανήλθαν στα 3,18 δισ.€
· Το 2016 οι φόροι στα ακίνητα ανήλθαν στα 3,53 δισ. €
· Το 2017 οι φόροι στα ακίνητα ανήλθαν στα 3,60 δισ. €
· Το 2018 οι φόροι στα ακίνητα διαμορφώθηκαν στα 3,217 δισ. €
· Το 2019 οι φόροι στα ακίνητα διαμορφώθηκαν στα 2,801 δις. €. Παρά την εφαρμογή του μέτρου της πρόσθετης μείωσης του ΕΝΦΙΑ, λόγω βελτίωσης της εισπραξιμότητας που συνεπάγεται η πραγματοποιηθείσα μείωση των φορολογικών συντελεστών.
· Προϋπολογισμός 2020 : Από τους τακτικούς φόρους ακίνητης περιουσίας, αναμένεται να εισπραχθούν έσοδα ύψους 2.829 δις €.
Το δηλούμενο εισόδημα ιδιοκτητών από ακίνητα :
· Το 2010 το δηλωμένο εισόδημα από ακίνητα ανερχόταν στα 8,87 δισ. €
· Το 2011το δηλούμενο εισόδημα μειώθηκε στα 7,98 δισ. € (1.584.059 φορολογούμενοι είχαν εισοδήματα από ακίνητα)
· Το 2012 το εισόδημα από ακίνητα διαμορφώθηκε στα 6,8 δισ. €ευρώ.
· Το 2013 δηλούμενο εισόδημα μειώθηκε στα 6,22 δισ. €
· Το 2014 το δηλούμενο εισόδημα περιορίστηκε στα 6,08 δισ. €
· Το 2015 δηλούμενο εισόδημα υποχώρησε στα 6,05 δισ. €.
· Το 2016 το δηλούμενο εισόδημα από ήταν 6,107 δισ€.
· Το 2017 το δηλούμενο εισόδημα ήταν 6,19 δισ. €
Οι φορολογικές επιβαρύνσεις που επιβλήθηκαν στα ακίνητα εντός της 5ετιας:
· Αυξήθηκαν οι συντελεστές της εισφοράς αλληλεγγύης με τον ανώτατο συντελεστή να αυξάνεται από το 2,8% στο 10%. Τα εισοδήματα από ενοίκια υπάγονται σε εισφορά αλληλεγγύης.
· Αυξήθηκαν οι φορολογικοί συντελεστές για το εισόδημα από ενοίκια. Ο συντελεστής για εισόδημα έως 12.000 αυξήθηκε από το 11% στο 15%, για εισόδημα από 12.000€ έως 35.000€ αυξήθηκε από το 33% στο 35% και για εισόδημα πάνω από 35.000€ αυξήθηκε από το 33% στο 45%.
· Επιβλήθηκε φόρος στις βραχυχρόνιες μισθώσεις κατοικιών (π.χ. Airbnb).
· Αυξήθηκαν οι συντελεστές του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ από 0,1 έως 1% σε έως και 1,15%, αλλά ο φόρος άρχισε να επιβάλλεται από χαμηλότερη αξία καθώς μειώθηκε το αφορολόγητο από τις 300.000 στις 200.000 €. Το 2018 αυξήθηκε το αφορολόγητο στις 250.000 €.
· Αυξήθηκαν οι συντελεστές για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ στα οικόπεδα.
· Το 2016 αυξήθηκε από 5 τοις χιλίοις σε 5,5 τοις χιλίοις ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ για τα νομικά πρόσωπα. Ενώ για τα οριζόμενα ΝΠΔΔ και ΝΠΙΔ µη κερδοσκοπικού χαρακτήρα, καθώς και τις Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία ο ίδιος συντελεστής αυξήθηκε από 2,5‰ στο 3,5‰.
· Αυξήθηκαν οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων σε περίπου 4.000 περιοχές της χώρας οδηγώντας σε υψηλότερα επίπεδα τον ΕΝΦΙΑ.
Oι άμεσες ξένες επενδύσεις στο τομέα της αγοράς ακινήτων :
To έτος 2019 αποτέλεσε την τέταρτη συνεχόμενη χρονιά αύξησης των καθαρών ξένων άμεσων επενδύσεων στη χώρα μας, μετά την ετήσια αύξηση κατά 9,0% από το 2017 στο 2018, κατά 23,5% από το 2016 στο 2017 και κατά 118,5% από το 2015 στο 2016. Ως εκ τούτου, με βάση και τα στοιχεία του ισοζυγίου πληρωμών το 2019, ο τομέας της αγοράς ακινήτων ήταν υπεύθυνος για το 35% των άμεσων ξένων επενδύσεων που πραγματοποιήθηκαν πέρυσι στην ελληνική οικονομία, οι οποίες ανήλθαν σε 4,2 δισ. ευρώ.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, οι αγορές ακινήτων από ξένους έχουν εκτιναχθεί τα τελευταία χρόνια, καθώς έχουν αυξηθεί 6,5 φορές σε σχέση με το 2016. Είναι χαρακτηριστικό ότι το 2016, το σχετικό ποσό δεν είχε ξεπεράσει τα 222,4 εκατ. €, προτού αγγίξει τα 414,7 εκατ. € το 2017, το 1,128 δισ. € το 2018 και το 2019 άγγιξε το1,45 δισ. €.
Αξίζει να αναφέρουμε ότι το τέταρτο τρίμηνο του 2019, οι εισροές ξένων κεφαλαίων με στόχο την απόκτηση ακινήτων διαμορφώθηκαν σε 419,3 εκατ. €, υποχωρώντας κατά 9,6% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2018, όταν είχαν ανέλθει σε 464,1 εκατ. €.
Η υποχώρηση αυτή καταγράφηκε λόγω της στάσης αναμονής που κράτησαν πολλοί ενδιαφερόμενοι επενδυτές ενόψει των μέτρων τόνωσης της αγοράς ακινήτων που είχε εξαγγείλει η κυβέρνηση.
Η ελληνική κτηματαγορά τους τελευταίους 18-24 μήνες προσπαθούσε να αλλάξει σελίδα μετά από περίπου10 χρόνια συνεχιζόμενης ύφεσης. Απαιτείται πλέον μία ρεαλιστική αναμόρφωση της φορολογίας, ξεκινώντας πρωτίστως με την εναρμόνιση των αντικειμενικών αξιών με τις αντίστοιχες εμπορικές μέσω ενός ευέλικτου μηχανισμού που θα ενημερώνεται ανά τακτά χρονικά διαστήματα καθώς και με την απλοποίηση των διαδικασιών μεταβιβάσεων αλλά και με την θεσμοθέτηση νέων φορολογικών κινήτρων για την απόκτηση ακίνητης περιουσίας. Η αγορά ακινήτων μπορεί να συμβάλλει καθοριστικά στη βιώσιμη ανάπτυξη της χώρας μας, ενώ είναι άμεσα συνδεδεμένη με περισσότερα από 3.000 επαγγέλματα. Στη παρούσα φάση, απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή ώστε να μην οδηγηθεί σε μια νέα και πρωτόγνωρη κρίση.
Ο Θεμιστοκλής Μπάκας είναι Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates