Η άλλοτε ατμομηχανή της ανάπτυξης βρέθηκε για 10 χρόνια στην εντατική της οικονομικής κρίσης με μειώσεις που άγγιξαν το 42,4% ( τιμές πώλησης ) συνολικά κατά το διάστημα από το τρίτο τρίμηνο του 2008 μέχρι και το αντίστοιχο τρίμηνο του 2017. Το 2019, εύλογα μπορεί να θεωρηθεί η χρονιά των μεγάλων αλλαγών για το real estate, το 2019 αποτέλεσε τη πρώτη χρονιά γενναίων αυξήσεων .
Η επιτάχυνση του ρυθμού ανόδου των τιμών είναι εμφανής καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους. Ειδικότερα, με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία της ΤτΕ, οι τιμές το πρώτο τρίμηνο αυξήθηκαν κατά 5,3% σε ετήσια βάση, το δεύτερο τρίμηνο η άνοδος άγγιξε το 7,7% και το τρίτο τρίμηνο αυξήθηκαν κατά 9,1 %, κατά μέσο όρο η αύξηση στις τιμές των ακινήτων για εφέτος αγγίζει το 7,4%. Συνολικά το 2018 η μέση άνοδος δεν είχε ξεπεράσει το 1,8%.
Πέραν της Αττικής, όπου η μεγάλη ζήτηση από το εξωτερικό έχει πυροδοτήσει ένα ράλι τιμών, αυξήσεις καταγράφηκαν και στη Θεσσαλονίκη, όπου η αύξηση άγγιξε το 8,5%, ενώ στις άλλες μεγάλες πόλεις της χώρας, η άνοδος των τιμών διαμορφώθηκε στο 6,9%.
Αυξητικές τάσεις καταγράφηκαν και στα επαγγελματικά ακίνητα, αυξημένες κατά 10% σε ετήσια βάση ήταν οι τιμές πώλησης εμπορικών καταστημάτων με το πέρας του φετινού πρώτου εξαμήνου, ενώ άνοδο της τάξεως του 6,4% σημείωσαν οι τιμές πώλησης των κτιρίων γραφείων σύγχρονων προδιαγραφών.
Η ελληνική κτηματαγορά βγαίνει από το τέλµα στο οποίο είχε περιέλθει κατά τα «πέτρινα» χρόνια της κρίσης. Το κλίµα πλέον προκαλεί αισιοδοξία και δημιουργεί προσδοκίες για κάτι καλύτερο ,ιδιαίτερα μετά τα νέα αναπτυξιακά κίνητρα που νομοθετήθηκαν εντός του 2019 και θα ισχύσουν από τη νέα χρονιά.
Τα νέα μέτρα που θα ισχύσουν το 2020
Η αναστολή του Φ.Π.Α 24% που αποτελούσε πάγιο αίτημα της αγοράς ακινήτων, πλέον έχει ανασταλεί μετά την υπερψήφιση του φορολογικού νομοσχεδίου έως το 2023 και περιλαμβάνει όλα τα απούλητα με άδεια από 1/1/2006.
Εφόσον η αναστολή του Φ.Π.Α 24% περάσει πραγματικά στις τιμές πώλησης των ακινήτων, ήτοι να μην τον καρπωθούν οι κατασκευαστές διατηρώντας αμετάβλητη την αξία των απούλητων ακινήτων τους, τότε η κτηματαγορά θα μπορέσει να απορροφήσει το απόθεμα ακινήτων που για χρόνια βρίσκονταν στα αζήτητα.
Τα φορολογικά κίνητρα για την αισθητική ή/και την ενεργειακή αναβάθμιση των ακινήτων, αποτελούν αναπτυξιακά μέτρα για την κτηματαγορά και την ιδιωτική ακίνητη περιουσία. Μπορεί αρχικά όταν η σχετική διάταξη είχε τεθεί σε διαβούλευση να όριζε τη δυνατότητα έκπτωσης φόρου 40% στις δαπάνες με μέγιστο όριο δαπάνης τα 48.000 ευρώ, που σύμφωνα με τη διάταξη αυτή η μέγιστη έκπτωση φόρου σε ορίζοντα τετραετίας θα ήταν 19.200 ευρώ, αλλά το τελικό νομοσχέδιο έβαλε τον πήχη της μέγιστης έκπτωσης στα 16.000 ευρώ περιορίζοντας τη μέγιστη ωφέλεια φόρου στα 6.400 ευρώ με τη διευκρίνιση ότι αφορά μόνο σε φόρο εισοδήματος.
Αν και μειωμένα τα όρια έκπτωσης της σχετικής διάταξης σε σχέση με το στάδιο της διαβούλευσης , δεν παύει να αποτελεί ένα αναπτυξιακό μέτρο για την ακίνητη περιουσία. Είναι σημαντικό για τον κλάδο της οικοδομής και της κτηματαγοράς μετά από 10 χρόνια στην εντατική να δρομολογούνται αναπτυξιακά μέτρα, που στο άμεσο μέλλον ανάλογα με τις συνθήκες της οικονομίας και τις ανάγκες του κλάδου , οι αρμόδιοι φορείς λογικά θα πρέπει προσαρμόσουν.
Παράλληλα, η δυνατότητα χορήγησης πιστοποιητικού για τη μεταβίβαση ακινήτου με παρακράτηση των οφειλών από τον συμβολαιογράφο, θα διευκολύνει τις αγοραπωλησίες ακινήτων και θα αναβαθμίσει τη θέση της χώρας μας στις ετήσιες εκθέσεις doing business της Παγκόσμιας Τράπεζας.
Το 2019, η Ελλάδα σύμφωνα με την έκθεση της Παγκόσμιας Τράπεζας για τον δείκτη καταχώρησης ακίνητης περιουσία, βρέθηκε στην 153η από 145η θέση το 2018.
Παράλληλα, το στενό μαρκάρισμα μέσω της Φορολογικής Διοίκησης στις βραχυχρόνιες μισθώσεις που λειτουργούν εκτός νομοθετικού πλαισίου, θα δώσει ένα τέλος στην φοροδιαφυγή περίπου 20.000 ακινήτων που σε πολλές περιπτώσεις αποτέλεσαν την αιτία συζητήσεων περί ενεργοποίησης περιορισμών των ενεργών νομίμως εγγεγραμμένων ακινήτων σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Αξίζει να αναφέρουμε ότι, η μη παροχή πληροφοριών ή στοιχείων από τις ψηφιακές πλατφόρμες της οικονομίας διαμοιρασμού προβλέπονται πρόστιμα από 30.000 μέχρι και 100.000 ευρώ για τον πάροχο υπηρεσιών Διαδικτύου. Στα άλλα πρόσωπα μπορεί να επιβληθεί πρόστιμο από 5.000 μέχρι και 30.000 ευρώ για παράβαση της υποχρέωσής τους που συνίσταται στην παροχή πληροφοριών προς την ΑΑΔΕ.
Με το νέο φορολογικό νομοσχέδιο που υπερψηφίστηκε στη Βουλή, αναμένουμε ένα νέο σύστημα αντικειμενικών αξιών έως τον Μάιο του 2020 που στοχεύει στην πλήρη ευθυγράμμιση των εμπορικών τιμών με τις αντικειμενικές, ώστε να καταστεί η φορολόγηση στην ακίνητη περιουσία πιο αποτελεσματική και κοινωνικά πιο δίκαιη. Ταυτόχρονα, άνοιξε ο δρόμος για τη δεύτερη κατά σειρά μεσοσταθμική μείωση 8 % του ΕΝΦΙΑ, μέσω του δημοσιονομικού χώρου που εκτιμάται ότι θα δημιουργηθεί από τη διεύρυνση της φορολογικής βάση του ΕΝΦΙΑ σε συνδυασμό με την αύξηση της εισπραξιμότητας του φόρου από το 80,65% στο 84,86% που σημειώθηκε φέτος.
Παράλληλα, οι αλλαγές με γνώμονα τη παροχή επιπλέον κινήτρων στους υποψήφιους επενδυτές, όπου με Κοινή Υπουργική Απόφαση θα καθορίζονται τα όρια της Golden visa για την Περιφέρεια, στοχεύουν στην αναζωπύρωση της κτηματαγοράς σε Πανελλαδικό επίπεδο, με στόχο να αναπτυχθεί – στηριχθεί η οικονομία στη Περιφέρεια. Ο κύκλος της οικονομίας θα αλλάξει και οι Περιφέρειες θα αποκτήσουν ισχυρή πρωτογενή οικονομία στη πράξη. Η παραπάνω νομοθετική ρύθμιση, αποτελεί κίνητρο για τις Περιφέρειες που θέλουν να λάβουν μέρος στην αναπτυξιακή πολιτική και να διαδραματίσουν ρόλο στην τουριστική βιομηχανία και στο real estate .
Έντονο το ενδιαφέρον αλλοδαπών επενδυτών
Τους τελευταίους μήνες αν και οι τιμές των ακινήτων έχουν καταγράψει εντυπωσιακή αύξηση σε σχέση με το σύντομο παρελθόν, εντονότερο καταγράφεται το ενδιαφέρον ξένων funds που πλέον δεν στοχεύουν μόνο στην αγορά κατοικίας με στόχο την άμεση ανακαίνιση και μεταπώληση της, αλλά και στην αγορά αυτοτελών κτηρίων κατάλληλα για γραφεία υψηλών προδιαγραφών.
Επιλέγουν κυρίως κτήρια επί των μεγάλων οδικών αξόνων της Αττικής, Λ. Συγγρού, Λ. Μεσογείων, Λ. Κηφισίας, Λ. Βουλιαγμένης στο ύψος του Αγίου Δημητρίου, στη Μιχαλακοπούλου , καθώς και πλησίον των σταθμών της νέας γραμμής 4 του μετρό.
Έντονο ενδιαφέρον παρατηρείται πλησίον της συμβολής των οδών Λ. Αλεξάνδρας και Μουστοξύδη , στη πρώην σχολή Ευελπίδων – Δικαστήρια Αθηνών καθώς και πλησίον του Συντάγματος.
Τη νέα χρονιά, το επενδυτικό βλέμμα πολλών επενδυτών θα στραφεί έντονα στον Πειραιά τόσο για την αγορά κατοικιών πλησίον των στάσεων του μετρό αλλά και στην αγορά αυτοτελών κτιρίων κατάλληλα για γραφεία περιμετρικά του λιμανιού .
Οι τρεις πρώτοι σταθμοί της επέκτασης της γραμμής 3 του Μετρό προς τον Πειραιά (Αγία Βαρβάρα, Κορυδαλλός, Νίκαια),ενώ εφόσον έχουν ολοκληρωθεί η κατασκευές του τροχιοδρόμου και παραμένει σε εκκρεμότητα η ολοκλήρωση των δοκιμαστικών διαδρομών, άμεσα θα παραδοθεί το τραμ στους δημότες του Πειραιά.
Δεν είναι λίγοι οι αλλοδαποί επενδυτές που έχουν ήδη επενδύσει σε παλαιές κατοικίες στην Ακτή Θεμιστοκλέους όπου έχουν προβεί σε ριζική ανακαίνιση και στόχο με την μεταπώληση.
Η ζήτηση καταγράφεται θετική το τελευταίο διάστημα τόσο λόγω των αυξήσεων των τιμών στο κέντρο των Αθηνών ( δύσκολη η εύρεση αγοράς κατοικιών έως 800 €/τμ), όσο και των νέων έργων ανάπλασης που υλοποιούνται στην ευρύτερη περιοχή.
Ο Πειραιάς διαθέτει ακόμη επενδυτικές ευκαιρίες με το κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο να μην ξεπερνά τα 1.400 ευρώ για αυτοτελή λειτουργικά κτίρια που βρίσκονται μόλις 50m από το λιμάνι, ενώ διαθέτει κατοικίες που χρίζουν ανακαίνισης σε δελεαστικές τιμές .
Ο Πειραιάς αλλάζει εικόνα, αποκτά έναν νέο αέρα επενδυτικού ενδιαφέροντος που θα επικεντρωθεί για αρχή στο κέντρο της πόλης και περιμετρικά του λιμανιού στοχεύοντας αρχικά σε εγκαταλελειμμένα αυτοτελή κτίρια που διατίθενται σε ελκυστικές τιμές .
Μεγάλο ενδιαφέρον θα αποτελέσει η τύχη εγκαταλελειμμένων κτιρίων που βρίσκονται εντός της ζώνης του λιμένα του Πειραιά, κτίρια που σε πολλές περιπτώσεις παρομοιάζονται ως ωρολογιακές βόμβες για τους δημότες.
Η επιχείρηση με το κωδικό ‘’Εξοχική Κατοικία ‘’ θα αποτελέσει το μεγάλο στοίχημα για το καλοκαίρι του 2020.
Παρά τα θετικά αποτελέσματα των τελευταίων δυο ετών, η χώρα μας δεν τα καταφέρνει όσον αφορά τις εξοχικές κατοικίες, το μεγαλύτερο ποσοστό των ξένων επενδυτών γνωρίζουν μόνο τους δημοφιλείς προορισμούς όπως τη Μύκονο, Σαντορίνη κλπ, προορισμοί που επί το πλείστον η αγορά εξοχικής κατοικίας αποτελεί προτέρημα για λίγους διότι το κόστος αγοράς σε πολλές περιπτώσεις ξεπερνά τα 2.500€ – 3.000€ / τετραγωνικό μέτρο, ενώ δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που αγγίζει ακόμη και τις 10.000€/τμ αν πρόκειται για πολυτελή κατασκευή.
Αξίζει να αναφέρουμε ότι στην εξοχική κατοικία της Γαλλίας επενδύουν το 2% των τουριστών της κάθε χρόνο, ενώ η Ισπανία πουλάει 350.000-400.000 εξοχικές κατοικίες κάθε χρόνο που αντιστοιχεί στο ίδιο ποσοστό με την Γαλλία βάση των τουριστών της.
Η Ελλάδα μπορεί να προσεγγίσει όλα τα οικονομικά βαλάντια της Ευρώπης και να δώσει ζωή σε περιοχές παρθένες με αρχαιολογικούς χώρους, ιστορία και πολιτισμό που σήμερα πραγματικά έχουν ανάγκη την τουριστική ανάπτυξη και τα έσοδα από την τουριστική βιομηχανία. Περιοχές που ο δείκτης ανεργίας αυξάνεται συνεχώς και οι νέοι μεταναστεύουν τόσο στο εσωτερικό της χώρας όσο και στο εξωτερικό.
Η επιχείρηση με το κωδικό ‘’Εξοχική Κατοικία ‘’ μπορεί να συμμετέχει στην ελληνική οικονομία με 115 δισ. ευρώ εντός 10ετιας, αν υπολογίσουμε ότι το 0,5 % ανά έτος και όχι το 2 % που ισχύει στις ανεπτυγμένες χώρες της Ευρώπης , των τουριστών επένδυαν στην εξοχική κατοικία της χώρας ποσά των 100.000€-120.000€.
Η κτηματαγορά θα μετρήσει 115.000 πωλήσεις εξοχικών κατοικιών ανά έτος σε περιοχές εκτός των δημοφιλών προορισμών και εκτός των επενδυτών που στοχεύουν στη ‘’χρυσή βίζα‘’ χορήγησης αδειών διαμονής μέσω της επένδυσης τουλάχιστον 250.000 ευρώ σε ακίνητα. Τα οφέλη για την ελληνική οικονομία θα είναι ποσαπλάσια μέσω των έμμεσων και άμεσων φόρων .
Ταυτόχρονα η ανοικοδόμηση στην εκάστοτε περιοχή θα δώσει πνοή σε περισσότερα από 3.000 επαγγέλματα που σχετίζονται με την οικοδομή, ενώ θα αποτελέσει αρωγό νέων υποδομών και νέων επιχειρηματικών δραστηριοτήτων
Τη νέα χρονιά, πρέπει να εκμεταλλευτούμε την αισιοδοξία και την εμπιστοσύνη των αλλοδαπών επενδυτών που επικρατεί στην εγχώρια κτηματαγορά και να δημιουργήσουμε άμεσα τις κατάλληλες δομές για την ορθή και συγχρονισμένη προώθηση μη δημοφιλών τουριστικών περιοχών της χώρας μας.
Τα αρμόδια στελέχη της κυβέρνησης σε συνεργασία με τις Περιφέρειες, τους Δήμους και στελέχη της αγοράς, μπορούν να επιλέξουν περιοχές σε όλη την Ελλάδα ικανές να σηκώσουν τέτοια σχέδια προώθησης – ανάδειξης των ήδη υπάρχων εξοχικών κατοικιών που σήμερα βρίσκονται στα αζήτητα . Αναφέρονται ενδεικτικά: τα Καμένα Βούρλα, εκεί όπου σήμερα βρίσκεται το κάμπινγκ του ΕΟΤ, παραλιακές δημόσιες εκτάσεις στην Ανάβυσσο Αττικής, το νησί της Ρόδου, η Ηλεία συγκεκριμένα, περιοχές στου Καϊάφα, στη Κουρούτα, στη Μπούκα, στο Κουνουπέλι και στη Ζαχάρω, η παραλιακή ζώνη του Μύτικα στην Αιτωλοακαρνανία, τα Σύβοτα Θεσπρωτίας, αντίστοιχες στην Ανατολική και Νότια Κρήτη, στη Χαλκιδική περιοχές όπως στο Ποσείδι, στο Παλιούρι, αλλά και στα άλλα δύο πόδια, το Φανάρι της Κομοτηνής, η Ηρακλείτσα Καβάλας. Αντίστοιχες χωροθετήσεις χειμερινών εξοχικών κατοικιών προβλέπονται για ορεινές ζώνες όπως εκείνες του Παρνασσού, του Καϊμακτσαλάν, των Καλαβρύτων, του Ολύμπου κλπ.
Η Ελλάδα διαθέτει τις υποδομές για να αποτελέσει το Ευρωπαϊκό «hotspot» εξοχικής κατοικίας. Η νέα χρονιά, μπορεί να αποτελέσει μια χρονιά ορόσημο, μια χρονιά αναπτυξιακών αλλαγών με υποδομές που θα στοχεύουν στην ορθή και δομημένη ανάπτυξης της κτηματαγοράς σε Πανελλαδικό επίπεδο.
*O Θεμιστοκλής Μπάκας είναι Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estate