Η «χρυσή» ευκαιρία για την επαναλειτουργία του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας

Το 2016 στην Ευρωπαϊκή Ένωση, το ποσοστό επιβάρυνσης του κόστους στέγασης για τους ενοικιαστές που πλήρωναν ενοίκιο στην αγοραία τιμή ήταν υψηλότερο στην Ελλάδα: το 84,6 % από τους ενοικιαστές δαπανούσαν περισσότερο από το 40 % του ισοδύναμου διαθέσιμου εισοδήματός του για στέγαση, όταν ο μέσος όρος της ΕΕ ήταν 28,0 %.

Σήμερα σε πολλές περιπτώσεις οι ενοικιαστές δαπανούν ακόμη και έναν ολόκληρο μισθό για στέγαση.
Βάση των παραπάνω δεδομένων, είναι πιθανό να απαιτηθούν παρόμοιες παρεμβάσεις που έχουν υλοποιήσει σε πολλές χώρες τις Ευρωπαϊκής Ένωσης ( Ισπανία, Πορτογαλία, Γερμανία, Αυστρία, Ολλανδία, Κύπρος), η πολιτεία της Νέας Υόρκης έχει επιβάλει εδώ και πενήντα χρόνια ρυθμιστικό μέτρο για τον έλεγχο των ενοικίων, ενώ πρόσφατα επέβαλε αυστηρότερους περιορισμούς με την υπογραφή του νόμου στις 14 Ιουνίου.

Η ισπανική κυβέρνηση, προχώρησε στην επιβολή αυστηρών μέτρων για να μπορέσει να ελέγξει την αύξηση των ενοικίων. Βάση της απόφασης του Μαρτίου 2019, η αναπροσαρμογή του ενοικίου ανά έτος θα πρέπει να ρυθμίζεται ανάλογα με τον πληθωρισμό. Ταυτόχρονα, επιβάλλει την παραμονή του ενοικιαστή μέχρι τη λήξη του συμβολαίου ακόμα και στη περίπτωση που το ακίνητο έχει πουληθεί, ενώ η ελάχιστη διάρκεια του μισθωτηρίου συμβολαίου αυξήθηκε από τα τρία στα πέντε χρόνια.

Το πορτογαλικό κοινοβούλιο, με στόχο να προστατευτούν οι ευπαθείς κοινωνικά ομάδες, το 2018 ενέκρινε νόμο για την στέγαση στον οποίο, τα άτομα άνω των 65 ετών, ή τα άτομα με 60% αναπηρία, δεν μπορούν να εκδιωχθούν από την κατοικία τους, εάν διαμένουν περισσότερα από 15 έτη σε αυτή. Απαγόρευσε τις συμβάσεις διάρκειας μικρότερης των 12 μηνών με δικαίωμα αυτόματης ανανέωσης για τρία χρόνια εάν το επιθυμεί ο ενοικιαστής. Παράλληλα, η κυβέρνηση με στόχο να δώσει κίνητρα στους ιδιοκτήτες των ακινήτων, προωθεί φορολογικά μέτρα για μακροχρόνιες μισθώσεις με προοδευτική φορολογική απαλλαγή για τα εισοδήματα που λαμβάνονται από τον ιδιοκτήτη.

Στη Γερμανία, στο Βερολίνο, δημοτική αρχή αποφάσισε να αναλάβει δράση και συμφώνησε στο πάγωμά των ενοικίων έως το 2025. Σύμφωνα με τον ισχύοντα νόμο, οι ιδιοκτήτες που ζητούν αυξημένα ενοίκια εξαιτίας ανακαινίσεων, οφείλουν να ζητούν επίσημη άδεια για κάτι τέτοιο, εφόσον οι αυξήσεις ξεπερνούν το μισό ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Η ολλανδική κυβέρνηση για να αποφύγει την επιβολή μέτρων ελέγχου των ενοικίων, έχει θέσει ως στόχο αν κατασκευαστούν 1 εκατ. διαμερίσματα μέχρι το 2030.

Ο δήμαρχος του Λονδίνου, πρότεινε στη βρετανική κυβέρνηση να εφαρμοστούν περιορισμοί στα ενοικιαστήρια, ώστε να εξασφαλιστεί η σταθερότητα και να προστατευθούν οι ενοικιαστές. Στη πόλη του φωτός, στο Παρίσι, τέλη του 2018, το Διοικητικό Συμβούλιο του Παρισιού, με νέο νόμο για τη στέγαση επαναφέρει τον έλεγχο των ενοικίων.

Σήμερα, από τα 1,8 εκατ. κατοίκους που έχει η Βιέννη, το 62% ζει σε κατοικίες κοινωνικών εισοδημάτων, σύμφωνα με το Δημοτικό Συμβούλιο. Οι κατοικίες κοινωνικών εισοδημάτων περιλαμβάνουν δημοτικά και επιδοτούμενα διαμερίσματα. Η δημόσια επιχείρηση διαχειρίζεται 220.000 δημοτικά διαμερίσματα που διανέμονται σε όλες τις γειτονιές της πόλης. Ενώ, έως το 2020, αναμένεται να χτίσει επιπλέον 4.000 δημοτικά διαμερίσματα. Περίπου 500.000 άνθρωποι ζουν σε αυτά με καθαρή τιμή 5,58€ ανά τμ. Παράλληλα, υπάρχουν 200.000 επιδοτούμενες συνεταιριστικές κατοικίες ή κατοικίες με επιδοτούμενο ενοίκιο και κοστίζουν κατά μέσο όρο 512,40€ το μήνα. Το γεγονός ότι τόσοι πολλοί κάτοικοι της πόλης ζουν σε παρόμοιες κατοικίες βάζει φρένο στην αύξηση των τιμών.

Η Βιέννη βρίσκεται στην ευρωπαϊκή κορυφή της επιδοτούμενης κατοικίας, ενώ είναι και η μοναδική πόλη που κατασκευάζει με δημοτικά μέσα τόσες πολλές κατοικίες.

Επειδή στη χώρα μας βάση των σημερινών δεδομένων είναι δύσκολο να οικειοποιηθούμε μοντέλα κοινωνικών κατοικιών όπως η Βιέννη, και ταυτόχρονα για να αποφευχθούν στο άμεσο μέλλον παρόμοιες παρεμβάσεις ελέγχου των ενοικίων όπως σε πολλές χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης, κάτι που θα σήμανε καμπανάκι στους επενδυτές ακίνητης περιουσίας που το τελευταίο διάστημα χαρακτηρίζουν χρυσωρυχείο την κτηματαγορά στη χώρα μας και η επενδυτική εμπιστοσύνη θα μειωνόταν , θα πρέπει να επαναλειτουργήσει ένας φορέα κοινωνικής στέγασης, που απουσιάζει από το 2012 μετά την κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας.

Αποτελεί «χρυσή» ευκαιρία για τη χώρα μας να ιδρύσει και πάλι τον Οργανισμό Εργατικής Κατοικίας μετά το νέο φορολογικό νομοσχέδιο και ιδιαίτερα από τη στιγμή που θα ισχύει η αναστολή Φ.Π.Α 24% από τις αρχές του 2020 και για τρία χρόνια για τα ακίνητα που θα κατασκευαστούν ή πουληθούν με άδεια μετά την 1/1/2006.

Το τελευταίο διάστημα φορείς της κτηματαγοράς αναφέρουν ότι το νέο μέτρο θα αναζωπυρώσει την οικοδομική δραστηριότητα και πολλοί κατασκευαστές που όλα αυτά τα χρόνια είχαν σταματήσει να ανεγείρουν νέες οικοδομές θα προβούν άμεσα σε εκδόσεις νέων αδειών, ταυτόχρονα ιδιαίτερα στο Ν. Αττικής τους τελευταίους 6 μήνες παρατηρείται ραγδαία αύξηση στην ανέγερση νέων οικοδομών, μόνο στο Περιστέρι τους τελευταίους 3 μήνες έχουν εκδοθεί 50 νέες άδειες για ανέγερση οικοδομών με στόχο την άμεση πώλησης.

Παράλληλα τους τελευταίους μήνες ιδρύονται κατασκευαστικές εταιρείες τόσο εγχώριων επενδυτών όσο και αλλοδαπών που στοχεύουν στην μακροχρόνια μίσθωση ή/και πώληση σε προσιτές τιμές διότι έχουν αντιληφθεί το μεγάλο πρόβλημα που υπάρχει για αναζήτηση κατοικίας προς μίσθωση ή αγορά σε λογικές τιμές.

Τα αρμόδια στελέχη της κυβέρνησης καθώς και οι αρμόδιοι φορείς, θα μπορούσαν να οικειοποιηθούν τη στεγαστική πολιτική της Κυπριακής κυβέρνησης, να εκμεταλλευτούν την έκρηξη που αναμένετε στην οικοδομική δραστηριότητα και να την συνδέσουν με την αύξηση του συντελεστή δόμησης κατά 25 % στους κατασκευαστές που επιλέξουν να συνεργαστούν με τον νέο Οργανισμό Εργατικής Κατοικίας.

Πιο συγκεκριμένα, να παραχωρείται επιπλέον συντελεστής δόμησης κατά 25%. Οι επιχειρηματίες – κατασκευαστές θα κρατούν για λογαριασμό τους μέρος του συντελεστή για να τον αξιοποιήσουν όπως οι ίδιοι κρίνουν, ενώ ο υπόλοιπος συντελεστής θα χρησιμοποιηθεί για στέγαση των ευάλωτων ομάδων πληθυσμού.

Αρχικά,  αφορά στην αύξηση του συντελεστή δόμησης κατά 25% και δημιουργία οικιστικών αναπτύξεων προσιτού ενοικίου για φοιτητές, αλλά και εργαζομένους, με όρο την ενοικίαση για ελάχιστη περίοδο 8 ετών. Μετά τη διάρκεια της ενοικίασης των 8 ετών, οι κατασκευαστές – επενδυτές θα μπορούν να τα διαχειριστούν όπως οι ίδιοι επιθυμούν, ακόμα και να τα πωλήσουν στους ενοικιαστές εφόσον το επιθυμούν και οι δύο πλευρές. Η κατασκευή των οικιστικών μονάδων θα πρέπει να πραγματοποιηθεί εντός 3 ετών.

Επιπλέον,  αφορά επίσης στην παραχώρηση συντελεστή δόμησης σε κατασκευαστές – επενδυτές οι οποίοι θα αναλάβουν να κτίσουν διαμερίσματα τα οποία θα πουλήσουν σε ευάλωτες ομάδες με βάση το κατασκευαστικό κόστος. Αφορά στην αύξηση του συντελεστή δόμησης κατά 25% με όρο το 10% να αφορά δημιουργία μονάδων προσιτής κατοικίας. Από τον επιπλέον συντελεστή 25% θα αξιοποιούν οι ίδιοι το 15% των διαμερισμάτων που θα κατασκευάσουν και τα διαμερίσματα που θα προκύψουν από το υπόλοιπο 10% (από το 25% του επιπλέον συντελεστή) θα τον παραχωρούν στον Οργανισμό Εργατικής Κατοικίας, ο οποίος θα τα πωλήσει (θα τα διαθέσει σε δικαιούχους στην τιμή του μέσου κατασκευαστικού κόστους, όπως δημοσιεύεται από τη Στατιστική Υπηρεσία) σε ευάλωτες ομάδες πληθυσμού ή/και θα πραγματοποιεί κληρώσεις όπως στο παρελθόν για παροχή δωρεάν κατοικίας.

Σύμφωνα με τον σχεδιασμό αυτόν, απαλείφεται η περίπτωση χαρακτηρισμού μιας περιοχής ως «εργατικές ή/και κοινωνικές κατοικίες» διότι σε κάθε νέα κατασκευή που θα αναγείρεται σε περιοχές ενδιαφέροντος του εκάστοτε κατασκευαστή.

Παράλληλα, το Υπουργείο Οικονομικών θα μπορούσε, με στόχο να δώσει κίνητρα στους ιδιοκτήτες των ακινήτων, να προωθήσει φορολογικά μέτρα για μακροχρόνιες μισθώσεις άνω των 5 ετών με προοδευτική φορολογική απαλλαγή για τα εισοδήματα που λαμβάνονται από τον ιδιοκτήτη, ενώ τα ίδια κίνητρα θα μπορούσε να προωθήσει και για τους ιδιοκτήτες των ακινήτων που θα ανανεώσουν εντός του 2019-2020 τη μισθωτική σύμβαση στον ίδιο εκμισθωτή με την αναπροσαρμογή του ενοικίου ανά έτος να ρυθμίζεται με βάση τον πληθωρισμό.

Η κατοικία είναι δικαίωμα και κοινωνικό αγαθό του πολίτη.  Η παροχή της στέγης αποτελεί υποχρέωση της πολιτείας και υπάγεται στον τομέα της κρατικής κοινωνικής πολιτικής.

Τη συγκεκριμένη χρονική στιγμή, η κυβέρνηση μπορεί να δώσει λύση στο νέο κοινωνικό φαινόμενο που σε πολλές χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης έχει μετατραπεί σε πολιτικό πρόβλημα. Τα φορολογικά κίνητρα μέσω της προοδευτικής φορολογικής απαλλαγής και η σύνδεση της αναστολής Φ.Π.Α 24% για τρία χρόνια με την αύξηση του συντελεστή δόμησης κατά 25% στους κατασκευαστές που επιλέξουν να συνεργαστούν με τον νέο Οργανισμό Εργατικής Κατοικίας, θα κατασκευάσουν κοινωνικές κατοικίες εντελώς δωρεάν , χωρίς να επιβαρυνθεί ο οικονομικός προϋπολογισμός του κράτους.

*Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates