«Αποκάλυψη τώρα» για τις πραγματικές τιμές με τις οποίες θα φορολογούνται τα ακίνητα. Νέα εργαλεία στο Gov.gr αλλάζουν τον τρόπο υπολογισμού των αντικειμενικών τιμών, αλλά και τη λειτουργία ολόκληρης της κτηματαγοράς καθώς, για πρώτη φορά, θα αποκαλύπτουν σε κοινή θέα την τρέχουσα εμπορική αξία κάθε περιοχής αλλά και κάθε ακινήτου ξεχωριστά. Αυτό ισχυροποιεί τη θέση του αγοραστή για να ξέρει τι συμβαίνει στην κτηματαγορά, αλλά και θα επιτρέψει στο κράτος να φορολογεί δικαιότερα τους ιδιοκτήτες.

Στην καρδιά του νέου συστήματος φορολόγησης που σχεδιάζεται βρίσκεται η νέα ηλεκτρονική πλατφόρμα που μπαίνει στη ζωή μας τις αμέσως επόμενες εβδομάδες (ως τα τέλη Ιανουαρίου πιθανότατα) με την ονομασία Price Maps.
Εκεί θα καταγράφεται ο χάρτης τιμών των ακινήτων ολόκληρης της χώρας, όπως αυτές αποτυπώνονται στα συμβόλαια πραγματικών αγοραπωλησιών. Μέσα από το εργαλείο αυτό, τράπεζες, μεσίτες, εκτιμητές ακινήτων αλλά και κάθε υποψήφιος αγοραστής ξεχωριστά θα έχουν πρόσβαση στις τελικές τιμές συναλλαγής για όλη την κτηματογραφημένη επικράτεια.

Στο Price Maps θα αποτυπώνεται η εκτόξευση σε εξωπραγματικά επίπεδα (για τα ελληνικά δεδομένα τουλάχιστον) των τιμών πώλησης των νεόδμητων κατοικιών τα τελευταία χρόνια. Πλησιάζει όμως η ώρα της αλήθειας και για τις πραγματικές εμπορικές αξίες των παλαιών ακινήτων. Ο κίνδυνος, λοιπόν, που διαφαίνεται για αυτά είναι πως, αντί να μειωθεί η αντικειμενική τιμή της Εφορίας, στο εξής μπορεί να φορολογούνται «σαν καινούρια» αν δεν πέσουν οι εμπορικές τιμές πώλησής τους.

Τι είναι το Price Maps

Μέχρι σήμερα, η εκτίμηση της Eφορίας για την αντικειμενική αξία των ακινήτων προέκυπτε από εκθέσεις εκτιμητών, κυρίως μέσα από τις σχετικές αγγελίες που, όμως, δεν θεωρούνται αξιόπιστες πηγές, καθώς δεν αποτελούν πάντα πραγματικές προσφορές, ούτε ολοκληρωμένες συμφωνίες. Στην καλύτερη περίπτωση, αφορούν αρχικές τιμές που υπόκεινται σε παζάρι.
Ωστόσο επηρεάζουν ευρύτερα την κτηματαγορά, δημιουργούν προσδοκίες και συχνά εγκλωβίζουν σε αυτές πωλητές και αγοραστές, διαμορφώνουν κλίμα και ανεβοκατεβάζουν τις τιμές ή αναστέλλουν κάθε διάθεση διαπραγμάτευσης, αλλοιώνοντας τον ανταγωνισμό χωρίς να καταλήγουν ενδεχομένως και ποτέ σε συμφωνίες.
Αυτό έχει ως αποτέλεσμα να υπάρχουν μεγάλες διαφορές μεταξύ αγγελίας και πραγματικής τιμής πώλησης, κάτι που στρεβλώνει την αγορά εις βάρος των αγοραστών.
Ωστόσο, όλα αλλάζουν από φέτος, καθώς ο πολίτης θα έχει μια τάξη μεγέθους για να γνωρίζει ποια είναι η πραγματική αξία πώλησης -βάσει συμβολαίων- ανά περιοχή. Kαι οι μεγαλύτεροι χρήστες αυτής της εφαρμογής, όμως, όπως οι τράπεζες που χορηγούν δάνεια ή μεσιτικά γραφεία που συμβάλλουν να κλείσουν συμφωνίες, θα μπορούν να αποκτούν πρόσβαση στα επίσημα δεδομένα τιμών ανά γεωγραφική περιοχή και ανά χρονολογία.

«Εξατομικευμένες» αντικειμενικές

Και για το υπουργείο Οικονομικών, όμως, στόχος είναι να μπορεί να φορολογείται στο εξής κάθε ακίνητο για την πραγματική εμπορική αξία του με βάση τα δεδομένα που θα αποτυπώνει το νέο εργαλείο και όχι με το γενικό και άδικο πλαίσιο φορολόγησης που λειτουργεί επί δεκαετίες βάσει τιμών και παραμέτρων που ορίζει αυθαίρετα η Eφορία (όπως περιοχή, όροφος ή παλαιότητα κτίσματος) ούτε με βάση αγγελίες πώλησης που υποδηλώνουν προσδοκίες των πωλητών και όχι δεδομένα από ολοκληρωμένες συναλλαγές

Σε πρώτη φάση, όμως, σύμφωνα με εισηγήσεις και μέχρι να λειτουργήσει πλήρως η νέα βάση δεδομένων, φαίνεται να προκρίνονται δύο διορθωτικές αλλαγές στη φορολόγηση ακινήτων:

■ Nα αλλάξει η κλίμακα παλαιότητας που απομειώνει τη φορολογητέα αξία των ακινήτων και σήμερα δεν «βλέπει» ότι υπάρχουν ακίνητα ηλικίας πάνω από 25 έτη. Ωστόσο η πλειοψηφία των υφιστάμενων κτιρίων στη χώρα έχει ξεπεράσει το ηλιακό όριο αυτό. Για λόγους δίκαιης μεταχείρισης, σχεδιάζεται να διευρυνθεί η κλίμακα υπολογισμού της παλαιότητας, η οποία σήμερα σταματάει στα 25 χρόνια και εξομοιώνει τη φορολόγηση όλων των ακινήτων ηλικίας 26 ετών και άνω. Ετσι, προκύπτει το παράδοξο, π.χ., ακίνητο του 1999 να έχει ίδιο συντελεστή απομείωσης λόγω παλαιότητας (0,60) και να πληρώνουν οι ιδιοκτήτες ίδιο φόρο με άλλο κτίσμα του 1970 ή του 1950, εφόσον έχουν ίδια τα υπόλοιπα χαρακτηριστικά (περιοχή, όροφος, τετραγωνικά, κατάσταση κτίσματος). Το σχέδιο προβλέπει να προστεθούν νέα κλιμάκια και μεγαλύτεροι συντελεστές απομείωσης της αντικειμενικής αξίας για ακίνητα 40 ή 60 ετών ή και μεγαλύτερης παλαιότητας.
■ Να καθιερωθεί ειδική κλίμακα που θα επιβαρύνει τα παλαιά ακίνητα, αν αυτά έχουν ανακαινιστεί και ανακατασκευαστεί «σαν καινούρια». Αν και υπάρχουν τεχνικές δυσκολίες, το έτος ανακαίνισης φαίνεται πως θα παίζει καθοριστικό ρόλο στην περιγραφή του ακινήτου και θα αναγράφεται στα συμβόλαια.
Το μέτρο στοχεύει κυρίως σε ιδιώτες που στη δεκαετία της μεγάλης οικονομικής κρίσης μπόρεσαν να αποκτήσουν μαζικά πάμφθηνα ακίνητα (για παράδειγμα, σε μεταπολεμικές πολυκατοικίες στην Κυψέλη, στα Σεπόλια, στου Γκύζη ή αλλού αντί μόλις 5.000 ή 10.000 ευρώ), αλλά έπειτα από ανακαίνιση κόστους 20.000-30.000 που τους έκαναν «εργολαβικά», τα μεταπωλούν πλέον σήμερα αντί 80.000 ή και 100.000 ευρώ, σε αντίθεση με τα μη ανακαινισμένα που παραμένουν ρημαγμένα στα αζήτητα.

Ανάλογη πρόβλεψη -άδικη όμως σε μεγάλο βαθμό και η οποία επίσης αναμένεται να τύχει επανεξέτασης- έχει τεθεί και στις αντικειμενικές αξίες για παλαιές κατοικίες με αυθαιρεσίες ή προσθήκες, οι οποίες όμως φορολογούνται «σαν καινούριες» με βάση το έτος στο οποίο δηλώθηκαν οι παραβάσεις για σκοπούς τακτοποίησης μετά το 2010, ασχέτως αν μέρος ή και ολόκληρο το κτίσμα βρίσκεται στην ίδια αμετάβλητη κατάσταση εδώ και 4 ή 5 δεκαετίες.
Αποφάσεις αναμένονται στο β’ εξάμηνο του 2025, αφού το σύστημα θα έχει λειτουργήσει και θα έχει εκτιμηθεί έως τότε η επίδραση και αξιοπιστία του νέου «χάρτη αξιών» των ακινήτων.

Χάθηκαν τα «φθηνά» σπίτια

Ηδη, πάντως, από το 2017, η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) συγκεντρώνει τα στοιχεία από τα ηλεκτρονικά συμβόλαια αγοραπωλησιών ώστε να μεταφερθούν στη βάση δεδομένων του νέου Price Maps. Αυτά δείχνουν στρεβλώσεις, μεγάλες αποκλίσεις στις ζητούμενες στις αγγελίες τιμές και στις τιμές πώλησης στα τελικά συμβόλαια, αλλά και υπερβολική μείωση της ψαλίδας τιμών μεταξύ παλαιών και νεόδμητων κατοικιών, ιδιαίτερα σε συναλλαγές από το 2022 και μετά.

Για παράδειγμα, με βάση τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, σε μια λαϊκή συνοικία της πρωτεύουσας, όπως το Αιγάλεω, το ακριβότερο διαμέρισμα (έως 100 τ.μ.) που εμφανίζεται να πουλήθηκε πέρυσι ήταν αξίας 270.000 ευρώ. Δεν αφορούσε όμως κάποιο νεόδμητο σπίτι, αλλά διαμέρισμα α’ ορόφου, 77 τ.μ., χωρίς ελεύθερο οικόπεδο, αποθήκες ή πάρκινγκ, σε πολυκατοικία η οποία κατασκευάστηκε πριν από μισό αιώνα, το 1973! Στην εν λόγω περιοχή εκείνη η τιμή της Εφορίας για νεόδμητο α’ ορόφου (ηλικίας 1-5 έτη) έχει οριστεί στα 1.300 ευρώ/τ.μ. Το διαμέρισμα 50ετίας, όμως, πουλήθηκε προς 3.500 ευρώ/τ.μ., δηλαδή 2,5 φορές ακριβότερα από ένα καινούριο σπίτι.
Για το συγκεκριμένο ακίνητο, το ισχύον σύστημα υπολογίζει την αντικειμενική αξία του κάτω από 70.000 ευρώ! Λόγω της μεγάλης παλαιότητας, η Τιμή Ζώνης μειώνεται διά νόμου κατά 40% (στα 780 ευρώ αντί 1.300 ευρώ/τ.μ.), ενώ στον υπολογισμό ΕΝΦΙΑ το ακίνητο απολαμβάνει κάθε χρόνο και επιπλέον έκπτωση (20% χαμηλότερο φόρο σε σχέση με ένα αντίστοιχης αξίας νεόδμητο) επειδή η ηλικία του υπερβαίνει τα 26 χρόνια.

Και δεν είναι η εξαίρεση: άλλη κατοικία σε πολυκατοικία 40 χρόνων (κατασκευής 1984), β’ ορόφου, 80,80 τ.μ., σε αντίστοιχη περιοχή του Αιγάλεω (τιμή ζώνης 1.300 ευρώ/τ.μ.), πουλήθηκε τον Φεβρουάριο πέρυσι για 250.000 ή προς 3.094 ευρώ/τ.μ.! Αντιθέτως, νεόδμητη κατοικία 85 τ.μ. του 2022, σε ελαφρώς υποδεέστερη περιοχή του Αιγάλεω (με τιμή ζώνης 1.200 αντί 1.300 ευρώ), αλλά σε υψηλότερο όροφο (4ος) και με επιπλέον βοηθητικούς χώρους 11 τ.μ., πουλήθηκε τον Ιούλιο του 2023 122.468,57 ευρώ, δηλαδή προς 1.439,5 ευρώ/τ.μ. ή 50% έως και 60% φθηνότερα από διαμερίσματα ηλικίας 40 και 50 ετών.

Στρέβλωση

Εκθέσεις της Τραπέζης της Ελλάδος έχουν αναδείξει ότι η έλλειψη νέων διαμερισμάτων εξηγεί εν μέρει τις υψηλές αξίες πώλησης των παλαιών κατοικιών. Δεν δικαιολογεί, όμως, την υπερβολή να πωλούνται τα παλαιά ακριβότερα από τα καινούρια!
Από 625 ακίνητα 40-100 τ.μ. που καταγράφονται ότι άλλαξαν χέρια στο Αιγάλεω, μόλις τρία (3) ήταν χτισμένα μετά το 2020. Ωστόσο κανένα από αυτά δεν πουλήθηκε για πάνω από 250.000 ευρώ.
Αντιθέτως, πάνω από 250.000 ευρώ πουλήθηκαν μόνο ακίνητα που χτίστηκαν το 1973, το 1984 και το 2003, δηλαδή 20 ή 40 ή και 50 χρόνια πριν!
Το ζήτημα που ανακύπτει συνεπώς δεν είναι μόνο πόσο και γιατί έχουν ακριβύνει τα καινούρια ακίνητα πολύ πάνω από τις ισχύουσες τιμές της Εφορίας, αλλά και γιατί έχουν ακριβύνει εξίσου ή και ακόμα περισσότερο τα παλαιά (ιδίως μετά το 2022), με αποτέλεσμα να έχουν γίνει εξαιρετικά δυσεύρετα πλέον «φθηνά» σπίτια σε προσιτές -λόγω παλαιότητας- τιμές!
Το πρόβλημα αναδεικνύεται (αλλά και εντείνεται ενδεχομένως) από την εφαρμογή προγραμμάτων στέγασης όπως το «Σπίτι μου», καθώς στρέφει τη ζήτηση σε σπίτια παλαιότητας με τιμές κάτω των 100.000 ή 150.000 ευρώ που, όμως, δεν υπάρχουν! Ούτε και οι αγοραστές τους νιώθουν συχνά «τυχεροί», αφού πληρώνουν πολλά για να μπουν σε πολυκατοικίες που βαρύνονται με φθορές, προβλήματα και «αμαρτίες» περασμένων δεκαετιών.

Καταλύτης εξελίξεων

Από την άλλη, η «αποκάλυψη» της αξίας παλαιών κατοικιών, όπως τη δηλώνουν μάλιστα οι ίδιοι οι ιδιοκτήτες τους στα συμβόλαια, ανοίγει τον δρόμο και σε ιδιοκτήτες νεόδμητων να διεκδικήσουν -ακόμα και δικαστικά- τη φορολογική τους ελάφρυνση, στοιχειοθετώντας ότι δεν θα μπορεί να φορολογούνται φθηνότερα τα ακίνητα άλλων μόνο και μόνο επειδή είναι παλαιότερα, όταν πωλούνται σχεδόν το ίδιο με τα καινούρια (π.χ. με 3.000-4.000 ευρώ/τ.μ. στο Κουκάκι για ακίνητο 60ετίας).
Το πρόβλημα τιμών και ζήτησης μεταφέρεται αντίστοιχα και στα ενοίκια, όπου οι τιμές έχουν πάρει την ανηφόρα. Πολλά θα κριθούν το 2025 και από το πώς θα λειτουργήσει το νέο μέτρο που ξεκινά να εφαρμόζεται φέτος και το οποίο αφήνει αφορολόγητους για τρία χρόνια όσους ιδιοκτήτες ανοίξουν κλειστά σπίτια για ενοικίαση. Αύξηση της προσφοράς ακινήτων προς μίσθωση (από τα τουλάχιστον 500.000 κενά στη χώρα) μπορεί να μειώσει τις τιμές των ενοικίων, αλλά και να εξισορροπήσει τις ανάγκες στέγασης, «διορθώνοντας» και τις τιμές αγοράς των κατοικιών.

Ακίνητα… από χρυσάφι!

Σήμερα, πάντως, τα στοιχεία της ΑΑΔΕ για τις τιμές πώλησης νέων και παλαιών διαμερισμάτων δείχνουν έκρηξη των τιμών, ιδίως μετά το 2022. Για παράδειγμα:
Στον Αλιμο, ένα ημιτελές (!) διαμέρισμα β’ ορόφου, του 2021, επιφάνειας 79,24 τ.μ., με βοηθητικούς χώρους 10,12 τ.μ., πουλήθηκε τον περασμένο Ιούλιο για 4.989.998,80 ευρώ. Το δεύτερο πιο ακριβό διαμέρισμα στην περιοχή, όμως, πουλήθηκε τον Ιούλιο του 2022 1.650.000 ευρώ και ήταν διαμέρισμα β’ ορόφου, 100 τ.μ., κατασκευής του 1970. Δηλαδή προς 16.500 ευρώ/τ.μ., σχεδόν 10πλάσια από την τρέχουσα αντικειμενική!

Στον Αγιο Δημήτριο το ακριβότερο διαμέρισμα πουλήθηκε πριν από έναν χρόνο (23/1/2024) αντί 500.000 ευρώ και ήταν ισόγειο (όχι μονοκατοικία) 55 τ.μ., κατασκευής 2003. Ενώ το δεύτερο ακριβότερο πουλήθηκε τον περασμένο Μάρτιο αντί 485.000 ευρώ και αφορούσε μόνον το 50% της κυριότητος ενός διαμερίσματος β’ ορόφου 48 τ.μ., έτους κατασκευής 1973, χωρίς άλλους βοηθητικούς χώρους ή ελεύθερο οικόπεδο!

Στο Μαρούσι τον Σεπτέμβριο πουλήθηκε νεόδμητο (ημιτελές) διαμέρισμα β’ ορόφου, 98 τ.μ., του 2021, αντί 488.195 ευρώ, ενώ το 2023 πουλήθηκε ισόγειο διαμέρισμα 79 τ.μ., του 1971 (που διέθετε ποσοστό 14% σε οικόπεδο 1,1 στρέμμα), αντί 509.728 ευρώ.

Στου Ζωγράφου, υπόγειο διαμέρισμα 49 τ.μ., του 1964, πουλήθηκε 470.000 ευρώ τον Φεβρουάριο του 2024.

Στον Δήμο Θεσσαλονίκης, με τιμή ζώνης 1.300 ευρώ/τ.μ., το 2020 πουλήθηκε διαμέρισμα 65 τ.μ., του 1961, για 4 εκατ. ευρώ. Το 2022, με τιμή ζώνης 1.400 ευρώ, διαμέρισμα 68 τ.μ., 5ου ορόφου, κατασκευής του 1970, πουλήθηκε για 2,5 εκατ. ευρώ. Αντιθέτως, καινούριο διαμέρισμα γ’ ορόφου, 63 τ.μ., του 2022, με επιπλέον βοηθητικούς χώρους 13 τ.μ., πουλήθηκε τον περασμένο Οκτώβριο αντί 125.085 ευρώ, δηλαδή 1.982 ευρώ ανά τ.μ., σε ζώνη με τιμή 1.300 ευρώ. Αλλο διαμέρισμα, όμως, 50 τ.μ. στην ίδια περιοχή, πουλήθηκε σε παραπλήσια τιμή (προς 1.770 ευρώ/τ.μ.) παρότι ανήκει σε πολυκατοικία παλαιότητας 60 χρόνων (κατασκευής του 1966) χωρίς αποθήκες ή πάρκινγκ.

Διαβάστε ακόμη  

Τρεις τοπ εμπειρίες σε ένα ξενοδοχείο αστικής κομψότητας στον Πειραιά

Μαρία Αγγελικούση: To success story μιας ηγετικής φυσιογνωμίας στην παγκόσμια ναυτιλία (pics)

Ακίνητα: Οι πιο ακριβές και οι πιο φτηνές περιοχές στην Ελλάδα – Οι μεγαλύτερες αυξήσεις για πώληση και ενοικίαση

Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα