H οικοδομή λέγανε οι παλιότεροι, είναι η λοκομοτίβα της οικονομίας. Και εν τινι μέτρο, αν παρακολουθήσει κανείς ιστορικά την εξέλιξη της αγοράς ακινήτων θα διαπιστώσει που στις περιόδους που η οικονομία αναπτυσσόταν με γρήγορους ρυθμούς, το λεγόμενο real estate κατέγραφε σημαντικές επιδόσεις και με πολλαπλάσιες επί τοις εκατό αυξήσεις των τιμών σε σχέση με την ανάπτυξη και τον πληθωρισμό. Αντίθετα, στις περιόδους ύφεσης οι πρώτες τιμές που κατακρημνίζονταν ήταν αυτές των ακινήτων.
Στην παρούσα φάση του ανοδικού κύκλου της οικονομίας, πρωτοστατεί και πάλι η αγορά των ακινήτων και οι τιμές πλέον έχουν ξεφύγει σε τέτοιο βαθμό που πολλοί πλέον κάνουν λόγο για φούσκα που είναι έτοιμη να σκάσει. Δεν ξέρω αν θα επιβεβαιωθούν ή αν πρόκειται για μια Κασσανδρική υπερβολή, αλλά η αλήθεια είναι πως η ζήτηση παραμένει υψηλή και τα διαθέσιμα σπίτια είναι πολύ λιγότερα κι αυτό είναι ένα τεράστιο κοινωνικό πλέον πρόβλημα ιδίως για τα νέα ζευγάρια που ξεκινούν τώρα τη ζωή τους. Και δεν πρέπει να μας διαφεύγει πως η ζήτηση ενισχύεται και από τους ξένους που ψάχνουν ακίνητα είτε για την golden visa είτε για επενδυτικούς σκοπούς( airbnb ή μακροχρόνιες μισθώσεις).
Στα προηγούμενα χρόνια και κυρίως στην περίοδο των μνημονίων η συγκεκριμένη αγορά υπέστη ένα ισχυρό πλήγμα καθώς η περιορισμένη ζήτηση έριξε τις τιμές ακόμα και κάτω από τις αντικειμενικές τιμές, οι ιδιοκτήτες φορτώθηκαν ένα βαρύ φόρο αυτόν του ΕΝΦΙΑ που είχε σαν αποτέλεσμα, χιλιάδες αποποιήσεις κληρονομιάς ακινήτων από κληρονόμους. Κυρίως όμως, το ξέσπασμα της κρίσης δημιούργησε χιλιάδες κόκκινα δάνεια στις τράπεζες που μέχρι σήμερα αποτελούν ένα τεράστιο κοινωνικό πρόβλημα με χιλιάδες πλειστηριασμούς που θα συνεχίσουν να μας απασχολούν για πολλά ακόμα χρόνια.
Όλη αυτή η κατάσταση άλλαξε και την αντίληψη των πολιτών για τα στεγαστικά δάνεια και τις τράπεζες που πλέον τις αντιμετωπίζουν με μεγάλη καχυποψία έως και φόβο. Κι αυτό φαίνεται από τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος καθώς διαπιστώνεται πως το 80-85% των αγοραπωλησιών ακινήτων γίνεται με ίδια κεφάλαια. Λεφτά που προφανώς προέρχονται από αποταμιεύσεις ή χρηματικές δωρεές γονιών προς παιδιά. Μόνο το υπόλοιπο 10-15% καταφεύγει σε τραπεζικό δανεισμό αλλά και πάλι όχι για το 100% της αξίας του ακινήτου αλλά με συμμετοχή με ίδια κεφάλαια, τουλάχιστον 35% και πάνω. Οι εποχές που οι τράπεζες δάνειζαν μέχρι και 120% της αξίας του ακινήτου και μάλιστα δάνειζαν ακόμα και τα μεταβιβαστικά έξοδα έχουν παρέλθει ανεπιστρεπτί, καθώς εκείνες οι πρακτικές πληρώθηκαν πολύ ακριβά τόσο από τις τράπεζες όσο και από τους δανειολήπτες και τώρα όλοι περιορίζουν το ρίσκο.
Όμως όταν οι πελάτες αλλά και μικρές επιχειρήσεις τρέμουν στην ιδέα να διαβούν το κατώφλι μιας τράπεζας για δάνειο, μεσοπρόθεσμα θα δημιουργήσει πρόβλημα τόσο στις ίδιες τις τράπεζες καθώς περιορίζεται το βασικό τους αντικείμενο που είναι η πώληση χρήματος αλλά και στην οικονομία γενικότερα, γιατί αποταμιεύσεις δεν έχουν όλοι ή τουλάχιστον τόσες που να μπορούν να καλύψουν επιχειρηματικές ή στεγαστικές ανάγκες.
Και οι ξένοι με την αύξηση του ποσού που πρέπει να επενδύσουν σε ακίνητα για να πάρουν τη χρυσή βίζα, είναι βέβαιο πως θα περιοριστούν. Επομένως έχει μια λογική ο φόβος του σκασίματος της φούσκας στις τιμές των ακινήτων. Ή, στην καλύτερη περίπτωση, εξορθολογισμός των τιμών και στις αγοραπωλησίες αλλά και στα ενοίκια που είναι άλλη μια σημαντική παράμετρος, καθώς τα ενοίκια είναι ένα άλλο σημαντικότατο πρόβλημα των νεών νοικοκυριών.
Αυτά με τη λογική. Μη μας διαφεύγει όμως πως οι αγορές στις περισσότερες φορές δεν λειτουργούν με την κοινή λογική αλλά με πολύ πιο σύνθετους τρόπους και τα ντόμινο λειτουργούν κυρίως σε υφεσιακές περιόδους και όχι σε περιβάλλον ανάπτυξης και πληθωρισμού.