Της Στεφανίας Σούκη
Η αυξανόμενη τουριστική δυναμική της ευρύτερης περιοχής της Βορείου Ελλάδας, πλέον έχει συγκρατήσει σημαντικά τις τιμές, οι οποίες σε πολλές περιοχές παρουσιάζουν άνοδο ακόμα και σε ποσοστά, που είχαν να εμφανιστούν πολλά χρόνια στην αγορά. Υφίσταται πλέον επενδυτικό ενδιαφέρον ανάπτυξης ξενοδοχειακών μονάδων υψηλών προδιαγραφών μέσω του οποίου διαπιστώνεται η αύξηση των πωλήσεων κατοικιών στις γύρω περιοχές (χαρακτηριστικό παράδειγμα η ευρύτερη περιοχή του Παλιουρίου, Πευκοχωρίου, Γλαρόκαβου, κ.λ.π.) Επίσης, ακόμα και σε περιοχές εκτός Χαλκιδικής, π.χ. όπως η Καβάλα, παρατηρείται σημαντική αντοχή των τιμών, παρόμοια με προ κρίσης επίπεδα, με εμφαινόμενη κι εδώ, τάση ανόδου.
Τα στοιχεία αναφέρθηκαν στο συνέδριο του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής που πραγματοποιήθηκε στη Θεσσαλονίκη, όπου ο κ. Χρήστος Μιχαλέρης, Αγρον. Τοπογράφος Μηχανικός και συνεργάτης της Εθνικής Τράπεζας ανέλυσε την αγορά εξοχικής κατοικίας στη Μακεδονία.
Σύμφωνα με τον κ. Μιχαλέρη, τα τελευταία χρόνια, συνολικά, η εξοχική κατοικία είχε χειρότερη εικόνα από τη γενική εικόνα της κτηματαγοράς, καθόσον δεν εξυπηρετούσε την πρώτη στεγαστική ανάγκη, με την αγορά ολοένα και περισσότερο να τείνει να βασίζεται σε αλλοδαπούς ιδιώτες επενδυτές, κυρίως από τις ανατολικές χώρες και όχι μόνο. Για τους Ελληνες ενδιαφερόμενους αγοραστές, η εμπειρία δείχνει ότι σημαντικά ελκυστικότερα ακίνητα β’ κατοικίας αποτελούν όσα βρίσκονται κάτω της συνολικής αξίας των 50.000 – 100.000€, ενώ φαίνεται τα «καλά» ακίνητα πως «αντέχουν» στις πανταχόθεν πιέσεις και διατηρούν καλή δυναμική.
Η ύπαρξη μεγάλου αριθμού προς διάθεση νεόδμητων εξοχικών κατοικιών σε συνδυασμό με την μειωμένη ζήτηση, έχει οδηγήσει επιχειρηματίες που είχαν προχωρήσει στην ανέγερση τους με σκοπό την πώληση τους, να στρέφονται σε εναλλακτικούς τρόπους διαχείρισης τους είτε μετατρέποντας συγκροτήματα σε ξενοδοχειακές μονάδες είτε σε ενοικιαζόμενα διαμερίσματα.
«Ειδικά σε ό,τι αφορά την μετατροπή των ιδιόκτητων κατοικιών σε ενοικιαζόμενα δωμάτια έχει παγιωθεί πλέον η διάθεση των κατοικιών μέσω της εφαρμογής Airbnb ή άλλων παρόμοιων web εφαρμογών, όπου σε ορισμένες περιπτώσεις αναλόγως της θέσης του ακινήτου και της επιφάνειας του, ακόμα κι αν θα πήγαιναν οι ιδιοκτήτες το καλοκαίρι, προτιμούν να το μισθώνουν και να καρπώνονται πρόσθετα, μη ευκαταφρόνητα εισοδήματα. Επίσης, το νομικό και φορολογικό πλαίσιο που θεσπίστηκε τα τελευταία χρόνια για παρόμοιες πλατφόρμες, δεν έχει αποθαρρύνει τον οποιονδήποτε επενδυτή, μικρού ή μεγάλου οικονομικού βεληνεκούς. Συνέπεια, επίσης, της μη δυνατότητα χρήσης – συντήρησης εξοχικών κατοικιών από τους ιδιοκτήτες τους, oι ίδιοι έχουν προσανατολιστεί στην μίσθωση τους σε όλη την περίοδο της καλοκαιρινής περιόδου ή σε τμήμα αυτής», αναφέρει ο κ. Μιχαλέρης.
Σημάδια ανάκαμψης
Τα σημάδια ανάκαμψης στην αγορά παραθεριστικής κατοικίας στην Ελλάδα διαπιστώθηκαν ήδη από το 2016, με τη ζήτηση να επικεντρώνεται κυρίως σε επενδυτές από το εξωτερικό. Ειδικά για την Χαλκιδική, και κατά το 2017 συντελέστηκαν αναλογικά με προηγούμενα έτη, πολλές αγοραπωλησίες εξοχικών κατοικιών, σχεδόν αποκλειστικά σε ξένους αγοραστές προερχόμενους κυρίως από τις ανατολικές και βαλκανικές χώρες και όχι μόνο. Λόγω της συνεχιζόμενης πολυετούς πτώσης των τιμών, στις περισσότερες πλέον περιπτώσεις προσεγγίζονται αγοραστές χαμηλών εισοδημάτων από τις γειτονικές χώρες.
Ειδικά για την περιοχή της Χαλκιδικής, είναι πλέον πολύ η έντονη η ζήτηση για νέες επενδύσεις, στον χώρο του τουρισμού, μέσω των τρεχόντων προγραμμάτων ΕΣΠΑ, ή ακόμα και για μισθώσεις υφιστάμενων μικρών τουριστικών μονάδων (ενοικιαζόμενα δωμάτια), ειδικά σε περιοχές που λειτουργούν μεγάλα ξενοδοχειακά συγκροτήματα, που αποτελούν τουριστικό πόλο έλξης, αλλά και σε περιοχές που δεν εμφάνιζαν έντονη τουριστική ανάπτυξη.
Ενδεικτικά, τα τελευταία χρόνια έχει ολοκληρωθεί η υλοποίηση τουλάχιστον πέντε μεγάλων επενδύσεων για τη λειτουργία των πολυτελών μονάδων: «Sani Dunes», «Ikos Οlivia», «Pomegranate Wellness Spa Hotel», «Mirragio Thermal Spa Resort» και Eagles Villas». Σε πορεία υλοποίησης, βρίσκονται άλλες πέντε μεγάλες επενδύσεις εκ των οποίων τέσσερις στην Κασσάνδρα και μία στη Σιθωνία. Σε αυτό συμβάλλουν και η νέα οδική σύνδεση της Κασσάνδρας, ενώ αναμένεται και νέα ριζική παρέμβαση στο οδικό κύκλωμα της Σιθωνίας με την κατασκευή ανισόπεδου κόμβου στη Νικήτη.
Τα προβλήματα
Ωστόσο, η αγορά εξακολουθεί να αντιμετωπίζει σημαντικά εμπόδια όπως η εποχικότητα, οι πρόχειρες εργολαβικές κατασκευές, χωρίς, πολλές φορές, προδιαγραφές τουριστικής αξιοποίησης, χωρίς μελέτη και υποδομή για οικονομική επένδυση, επίσης η άναρχη δόμηση με αποτέλεσμα την καταστροφή και υποβάθμιση του περιβάλλοντος, η υπερπροσφορά κατοικιών και η αβεβαιότητα για το άμεσο μέλλον.
Σε αυτά θα πρέπει να προστεθούν τα μεγάλα αγκάθια όπως:
– Η συρρίκνωση των εισοδημάτων
– Το μεγάλο κόστος μεταβίβασης
– Οι κεφαλαιακοί έλεγχοι
– Η αδυναμία τραπεζικής χρηματοδότησης
– Έλλειψη εθνικού κτηματολογίου
– Αυθαίρετη δόμηση
– Εγκεκριμένα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια χωρίς την ολοκλήρωση όλων των επιπέδων Πολεοδομικού Σχεδιασμού (Πολεοδομικές Μελέτες, Πράξεις Εφαρμογής κτλ)
– Βαβέλ πολυνομίας
– Γραφειοκρατία
– Φορολογική αβεβαιότητα