Φόρος εισοδήματος από ενοίκια: Ποιοι απαλλάσσονται το 2025 

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που νοικιάζουν κλειστά ακίνητα ή μετατρέπουν ακίνητα από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση θα έχουν τη δυνατότητα να απαλλαγούν από τη φορολογία για τα εισοδήματα που προκύπτουν από αυτά τα ενοίκια, σύμφωνα με νέα ρύθμιση. Η απαλλαγή αυτή για εισοδήματα από ενοίκια θα εμφανιστεί στα εκκαθαριστικά των φορολογικών δηλώσεων του 2025.

Έτσι, η φοροαπαλλαγή για τα κλειστά ακίνητα αποτελεί μια ανάσα για τους ιδιοκτήτες που επιλέγουν να εκμισθώσουν τις ιδιοκτησίες τους με μακροχρόνιες συμβάσεις. Η πλήρης απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων που προέρχεται από εκμίσθωση κατοικιών θα ισχύσει για το διάστημα των 36 πρώτων μηνών μετά από τον μήνα σύναψης μίσθωσης μιας κατοικίας που εμπίπτει στις παρακάτω δύο κατηγορίες.

Οι προϋποθέσεις φοροαπαλλαγής είναι να πρόκειται για κατοικία επιφανείας κυρίων χώρων το πολύ έως 120 τ.μ., όπως και να εκμισθωθεί με μίσθωση τριετούς συμβατικής διάρκειας για χρήση κατοικίας, αλλά και να έχουν ήδη υποβληθεί στην ΑΑΔΕ εμπρόθεσμες δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων και φορολογίας εισοδήματος.

Ωστόσο, όπως έγραφε το newmoney, πίσω από αυτή τη φορολογική διευκόλυνση κρύβονται παγίδες που μπορούν να οδηγήσουν σε δυσάρεστες συνέπειες, ακόμα και στην αναδρομική απώλεια του ευεργετήματος. Όπως επισημαίνεται σε εγκύκλιο της ΠΟΜΙΔΑ, οι κανόνες για τη διατήρηση της φοροαπαλλαγής είναι αυστηροί, και η παραβίαση έστω και ενός από αυτούς μπορεί να επιφέρει βαριές οικονομικές επιπτώσεις.

Η βασική αρχή της τριετούς φοροαπαλλαγής είναι απλή: το ακίνητο πρέπει να παραμένει μισθωμένο για τρία συνεχή χρόνια. Αν το ακίνητο κενωθεί έστω και για μία μέρα, η απαλλαγή διακόπτεται από το έτος που δημιουργήθηκε το κενό και οι ιδιοκτήτες υποχρεούνται να επιστρέψουν όλους τους φόρους που γλίτωσαν, μαζί με ενδεχόμενες προσαυξήσεις. Αυτό σημαίνει ότι, σε περίπτωση που ένας ενοικιαστής αποχωρήσει πρόωρα ή υπάρξει καθυστέρηση στην εξεύρεση νέου, ο ιδιοκτήτης βρίσκεται αντιμέτωπος με την αναδρομική απώλεια του οφέλους.

Η ΠΟΜΙΔΑ επισημαίνει ότι ο νόμος δεν αφήνει περιθώρια ευελιξίας για τους ιδιοκτήτες, παρά το γεγονός ότι σε πολλές περιπτώσεις η πρόωρη λήξη της μίσθωσης δεν οφείλεται σε δικές τους ενέργειες. Αν ένας ενοικιαστής αποχωρήσει πρόωρα ή αναγκαστεί να αποβληθεί λόγω μη πληρωμής ενοικίων, η φοροαπαλλαγή διακόπτεται, ακόμη κι αν ο ιδιοκτήτης δεν ευθύνεται. Παρ’ όλα αυτά, σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, υπάρχει δυνατότητα να διατηρηθεί η απαλλαγή, εφόσον αμέσως μετά τη λήξη της μίσθωσης συνάπτεται νέα τριετής σύμβαση χωρίς να μεσολαβεί διάστημα κατά το οποίο το ακίνητο παραμένει κενό. Ο νόμος απαιτεί τριετή διάρκεια μίσθωσης, αλλά δεν διευκρινίζει ότι αυτή πρέπει να αφορά αποκλειστικά έναν μισθωτή, αφήνοντας περιθώρια για ερμηνείες που μπορούν να σώσουν τους ιδιοκτήτες.

Ιδιαίτερα επικίνδυνες είναι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, οι οποίες μπορούν να οδηγήσουν σε πλήρη αναδρομική απώλεια της φοροαπαλλαγής. Αν κατά τη διάρκεια της τριετίας το ακίνητο χρησιμοποιηθεί για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω πλατφορμών τύπου Airbnb, η απαλλαγή ακυρώνεται από το πρώτο έτος της μίσθωσης και ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να καταβάλει φόρους για όλα τα προηγούμενα μισθώματα. Αυτή η ρύθμιση, που αποσκοπεί στη διατήρηση του χαρακτήρα της μακροχρόνιας μίσθωσης, μπορεί να αποτελέσει παγίδα για όσους σκέφτονται να χρησιμοποιήσουν το ακίνητό τους έστω και προσωρινά για βραχυχρόνιες ενοικιάσεις.